L'essentiel
- Les villas d'Al Furjan à Dubaï en 2026 se répartissent en trois sous-marchés : les townhouses Nakheel (Quortaj, Dubai Style, Murooj), les villas indépendantes et le cluster plus récent d'Al Furjan West. Les townhouses offrent le ticket d'entrée le plus bas, les villas indépendantes visent l'usage familial.
- Al Furjan est une communauté freehold de Nakheel, entre Sheikh Zayed Road et Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Elle est desservie par la station Al Furjan de la Route 2020 de la Red Line, qui relie Jabal Ali à Expo City Dubai.
- Le rendement locatif brut observé sur les villas se situe autour de 5 à 6 % (estimation). Les loyers de référence sont publiés par l'index RERA de la Dubai Land Department.
- Face à JVC, Al Furjan affiche un prix au m² plus élevé, mais une vacance plus faible sur les villas familiales.
- Dubaï ne prélève aucun impôt sur les loyers ni sur les plus-values. Le dirham est arrimé au dollar à 3,6725 AED pour 1 USD. Un investissement immobilier de 2 M AED ouvre l'accès au Golden Visa de 10 ans.
Comment se découpe Al Furjan, phase par phase ?
Al Furjan est un quartier résidentiel de l'ouest de Dubaï, développé par Nakheel, en zone freehold : les étrangers y achètent en pleine propriété, sans impôt local sur les loyers ni sur la plus-value. Il se découpe en trois grandes poches : les townhouses et villas (Quortaj, Dubai Style, Al Furjan West), les appartements du cœur de quartier, et les tours voisines vendues par d'autres promoteurs. Il se situe sur la Route 2020, qui relie Jabal Ali à Expo City Dubai, avec une station de métro Al Furjan.
Townhouses contre villas indépendantes
Les deux grands styles se distinguent par leur architecture, leur densité et leur ticket d'entrée. Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs et à recouper avec les plans du promoteur et les transactions DLD récentes.
| Critère | Quortaj (andalou) | Dubai Style (arabe moderne) |
|---|---|---|
| Typologie dominante | Townhouses de 3 à 4 chambres | Townhouses et villas de 3 à 5 chambres |
| Densité | Plus compacte, rangées de maisons mitoyennes | Parcelles un peu plus aérées |
| Positionnement | Ticket d'entrée le plus bas | Plus familial, surfaces supérieures |
| Cible locative | Jeunes familles, couples | Familles installées |
Quortaj privilégie la densité : des rangées de townhouses mitoyennes, des jardins compacts et un prix d'accès plus bas. Le quartier s'adresse aux acheteurs qui visent un rendement brut autour de 5 à 6 %. Dubai Style offre davantage de surface et de recul entre les maisons. Il convient mieux à un usage familial ou à une location longue durée à des ménages stables.
Murooj Al Furjan et l'offre voisine
Murooj Al Furjan apporte une offre d'appartements et de townhouses sur le même secteur. Plus au nord, les programmes d'appartements d'Azizi ajoutent des centaines d'unités locatives. Cette offre locative pèse sur les loyers des studios et des 1 chambre. Elle touche beaucoup moins les maisons, rares à la location, ce qui soutient le rendement des townhouses face aux appartements.
Al Furjan West et les phases récentes
Les secteurs Al Furjan West et les phases récentes livrent progressivement de nouvelles maisons. Les commerces, écoles et services y sont moins matures que dans le cœur du quartier, proche du métro. Cette différence de maturité se retrouve dans les prix : les phases les plus récentes se négocient souvent avec une décote, compensée par un potentiel de plus-value à mesure que les services arrivent.
Pour mesurer ce que rapporte chaque poche une fois les charges déduites, notre calculateur de rendement net donne un ordre de grandeur rapide.
Combien coûte une villa à Al Furjan en 2026 ?
À Al Furjan, une villa se négocie en 2026 entre 2 et 3,5 M AED (environ 495 000 à 865 000 EUR) pour un townhouse de 3 chambres, et entre 3,5 et 6 M AED (environ 865 000 à 1,5 M EUR) pour une villa indépendante de 4 à 5 chambres. Ces fourchettes sont indicatives, calées sur les transactions observées dans les données de la Dubai Land Department. Elles varient selon le sous-quartier, l'état du bien et l'orientation. Le ticket d'entrée le plus bas revient aux townhouses Nakheel. Les villas indépendantes, plus rares, concentrent la prime familiale. À taux de change fixe, le dirham est arrimé au dollar à 3,6725 AED pour 1 USD, ce qui stabilise la conversion en euros.
Tableau comparatif par sous-quartier
| Sous-quartier | Typologie courante | Prix indicatif (AED) | Prix indicatif (EUR) |
|---|---|---|---|
| Quortaj | Townhouse 3 ch. | 2,0 – 2,8 M | 495 000 – 690 000 |
| Dubai Style | Townhouse 3-4 ch. | 2,4 – 3,5 M | 590 000 – 865 000 |
| Al Furjan (villas indépendantes) | Villa 4-5 ch. | 3,5 – 6,0 M | 865 000 – 1,5 M |
À surface égale, Dubai Style se paie en moyenne 10 à 20 % de plus que Quortaj. Cet écart tient surtout à la finition et à l'aménagement des parties communes. Quortaj reste le meilleur point d'entrée pour un budget serré. Dubai Style convient mieux à un acheteur qui vise l'usage personnel ou une location à des familles.
≈ 2 M AED (≈ 495 000 EUR)Ticket d'entrée townhouse 3 ch. à Quortaj · Transactions DLD observées, estimation Level8 2026Le neuf et l'off-plan se vendent avec une prime de 5 à 15 % face à la revente comparable. En contrepartie, les promoteurs proposent des plans de paiement étalés jusqu'à la remise des clés, souvent de type 60/40 ou 70/30. La revente, elle, offre un bien livré, déjà louable, et une négociation possible sur le prix. Pour un premier achat, l'écart de prime se justifie surtout si l'on privilégie un étalement de l'apport.
Les service charges pèsent directement sur le rendement net. Elles tournent autour de 5 à 8 AED par pied carré et par an sur les communautés de villas d'Al Furjan, selon les services inclus. Sur un townhouse de 2 000 pieds carrés, cela représente 10 000 à 16 000 AED annuels. À rapporter au loyer attendu avant de conclure sur le rendement.
Pour estimer votre rendement net après charges, notre calculateur intègre ces frais. Et si vous comparez plusieurs communautés de villas, l'analyse de Jumeirah Park District 7 montre un autre palier de prix, bien plus haut.
Quel rendement réel selon l'index RERA ?
Appliqués aux prix d'achat, les loyers de référence RERA donnent à Al Furjan un rendement brut estimé de 5 à 6 %, soit environ 3,5 à 4,5 % net après charges. L'index des loyers publié par la DLD, via RERA, sert de référence officielle pour fixer et plafonner les hausses de loyer. Il donne donc une base prudente, plus fiable qu'une annonce de courtier. Ces fourchettes sont des estimations : elles varient selon la phase, la typologie et l'état du bien. Aucun impôt local ne s'applique sur les loyers, ce qui préserve l'essentiel du brut.
5 à 6 %Rendement brut estimé, villas et townhouses Al Furjan · Estimation Level8, loyers de référence RERA appliqués aux prix observésDu brut au net : ce qu'on déduit
Le passage du brut au net suit quatre postes. Chacun pèse différemment selon le type de bien :
| Poste | Ordre de grandeur (estimation) | Remarque |
|---|---|---|
| Service charges | Variable selon le plot et la communauté | Plus faibles sur un townhouse que sur une villa avec jardin |
| Frais de gestion | 5 à 10 % du loyer annuel | Voir notre guide du contrat de gestion locative |
| Vacance | 2 à 4 semaines par an | Plus basse en famille long terme, plus haute en courte durée |
| Frais Ejari | Montant modeste, à chaque renouvellement | Enregistrement obligatoire du bail |
Au total, ces déductions retirent environ 1,5 à 2 points de rendement. Une villa à 5,8 % brut tombe ainsi vers 4 % net, sans qu'aucun impôt n'entre en jeu.
Location longue durée ou courte durée : où chaque modèle tient
La location longue durée familiale est le modèle naturel d'Al Furjan. Le quartier est résidentiel, calme, avec écoles et parcs à proximité. Les locataires y restent souvent plusieurs années, ce qui limite la vacance et les frais de remise en location. C'est le scénario qui colle le mieux aux loyers RERA : revenu régulier, gestion légère.
La courte durée tient moins bien. Le quartier est éloigné des plages et des zones touristiques, et la clientèle de passage y est plus rare. Une villa de grande surface peut séduire des familles en séjour, mais le taux d'occupation reste moins prévisible. Le gain théorique ne compense pas toujours l'ameublement, les frais de licence et la rotation. Pour un investisseur qui veut un rendement simple à anticiper, la longue durée reste l'option la plus solide. Elle s'appuie aussi sur la desserte de la station Al Furjan, qui fait partie de la Route 2020 de la Red Line.
Metro, Expo City et Al Maktoum : l'effet infrastructure
La connectivité est le premier moteur de loyer à Al Furjan, et elle se mesure en minutes de marche. Un locataire qui travaille à Marina, à Expo ou sur Sheikh Zayed Road arbitre d'abord sur le trajet quotidien, avant même la taille de la cuisine. Le quartier a un avantage net : il est desservi par le métro, ce qui reste rare pour un secteur de villas et de townhouses.
La station Al Furjan, premier critère de loyer
La station Al Furjan fait partie de la Route 2020 de la Red Line, qui relie Jabal Ali à Expo City Dubai.
Dans les faits, les biens situés à une distance de marche raisonnable de la station captent la demande des locataires sans voiture, ou des ménages à un seul véhicule. Nous observons que ces biens se louent plus vite et supportent mieux les renouvellements au loyer demandé. L'écart de loyer entre un bien proche de la station et un bien enclavé dépend du bâtiment, de l'état et de l'étage, mais la logique est constante : chaque minute économisée à pied se paie. Le même mécanisme joue autour des stations de tram, comme le détaille notre analyse de la station de tram JBR 2.
La distance se vérifie sur le terrain, pas sur une carte. Un trajet affiché à 8 minutes peut en valoir 15 en plein été, ou exiger de traverser une artère sans passage piéton. Avant d'offrir, nous recommandons de faire le trajet à pied à 8 h et à 18 h.
Expo City et District 2020, le bassin d'emplois du sud
Au terminus de la Route 2020, Expo City Dubai et son District 2020 se reconvertissent en pôle d'activité : bureaux, entreprises technologiques, services. Ce bassin d'emplois, à quelques stations au sud d'Al Furjan, alimente une demande locative de cadres et de familles qui cherchent plus d'espace que dans un appartement de Marina ou de JLT. C'est un facteur de soutien des loyers, pas une garantie de plus-value, et il vaut mieux le présenter comme tel.
L'extension de Dubai World Central, une projection à manier avec prudence
Le gouvernement de Dubaï a annoncé l'extension de l'aéroport Al Maktoum (DWC) et le développement de Dubai South autour. L'effet attendu est un renforcement du corridor sud-ouest, donc des emplois, des liaisons routières et de la demande résidentielle. Il s'agit d'une projection, pas d'un acquis : les calendriers d'infrastructure glissent, et nous ne l'intégrons jamais dans un rendement de base. Si vous cherchez une exposition directe à ce corridor, Avenew 888 à Dubai South en est un exemple en off-plan.
Quelles phases en profitent le plus
L'effet n'est pas uniforme d'une phase à l'autre :
| Zone | Atout connectivité | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Quortaj et Al Furjan centre | Proximité de la station, accès rapide aux axes | Biens plus denses, moins de jardin |
| Al Furjan South | Bon compromis station / espace | Distance de marche variable selon la rue |
| Al Furjan West | Plus proche du corridor Al Maktoum en projection | Station plus éloignée, voiture souvent nécessaire |
En clair, Quortaj et les secteurs centraux profitent le plus de la station aujourd'hui. Al Furjan West mise davantage sur la projection d'un corridor sud-ouest renforcé, avec un loyer actuel moins soutenu par le métro. Le choix dépend donc de votre horizon : le rendement locatif immédiat se joue à proximité de la station, le pari de valorisation se lit plutôt à l'ouest.
Pour mesurer ce que l'effet métro change sur votre rendement net, le calculateur Level8 permet de comparer deux loyers selon la distance à la station.
Al Furjan ou JVC : lequel choisir pour une villa ?
Pour une villa familiale ou un townhouse patrimonial, Al Furjan l'emporte sur JVC. Le quartier combine une station de métro intégrée, une densité plus faible et un stock de maisons homogène. JVC garde un atout réel : un ticket d'entrée plus bas. Mais ce n'est pas le critère décisif pour un investisseur qui vise une villa.
Voici la comparaison, sur des ordres de grandeur observés (à recouper avec l'index RERA et les transactions DLD récentes) :
| Critère | Al Furjan (villas, townhouses) | JVC (appartements, townhouses) |
|---|---|---|
| Produit dominant | Townhouses et villas 3-5 chambres | Appartements, quelques townhouses |
| Ticket d'entrée | Plus élevé | Plus bas |
| Rendement brut observé | Environ 5 à 6 % | Parfois supérieur sur les petites surfaces |
| Transport | Station de métro dans le quartier | Pas de métro, accès routier |
| Densité | Faible, tissu résidentiel | Forte, programmes de tours |
| Profil locataire | Familles, bail long | Célibataires, couples, mix |
La seule vraie concession tient au rendement des petites surfaces. Un studio ou un 1 chambre à JVC peut afficher un rendement brut plus élevé, grâce à un prix d'achat plus faible. Ce chiffre flatte sur le papier. Il pèse moins une fois déduits la vacance et les charges de copropriété.
Al Furjan joue sur la stabilité. La station fait partie de la Route 2020 de la Red Line, qui relie Jabal Ali à Expo City Dubai, selon la RTA Dubai. Ce métro soutient la demande locative sur la durée.
La densité plus faible compte aussi. Un parc de villas et de townhouses aux plans proches limite la concurrence interne entre biens très différents. Les loyers familiaux se tiennent mieux : une famille qui s'installe reste plusieurs années, ce qui réduit les périodes sans locataire.
≈ 5 à 6 %Rendement brut observé à Al Furjan (villas, townhouses) · Observations de marché, à recouper avec l'index RERAPour fixer un loyer cohérent, appuyez-vous sur l'index officiel. La DLD publie, via RERA, un index des loyers qui sert de référence pour les hausses de loyer à Dubaï (Dubai Land Department). Comparez toujours le loyer demandé à cet index avant de signer.
Autre point en faveur d'Al Furjan : l'absence d'impôt sur les loyers et sur la plus-value à Dubaï, identique pour les deux quartiers. Elle ne départage donc pas les deux zones. Elle valorise simplement le rendement brut en rendement net.
Notre lecture : si votre budget vise un petit appartement locatif au prix le plus bas, JVC se défend. Si vous cherchez une villa ou un townhouse à garder, Al Furjan est le choix le plus solide. Pour chiffrer le rendement net de votre scénario, testez notre calculateur de rendement.
Notre lecture : où se positionner en 2026
Al Furjan se joue sur deux profils d'acheteur, et le bon choix dépend de l'objectif, pas du quartier seul. Pour le rendement, nous privilégions les townhouses de Quortaj ou de Dubai Style, proches de la station de métro. Le ticket d'entrée y reste le plus bas du secteur, et la demande locative suit la desserte de la Red Line. Pour la valeur patrimoniale à long terme, la villa indépendante prend le dessus : plus de terrain, moins de substituts directs, et un profil familial qui limite la rotation des locataires.
Ce choix s'appuie sur un axe de transport structurant. La station Al Furjan appartient à la Route 2020 de la Red Line, qui relie Jabal Ali à Expo City Dubai. Cette connexion pèse sur la liquidité à la revente comme sur le loyer demandé, ce qui explique l'écart de performance avec les poches plus enclavées.
5 à 6 %Rendement brut observé, villas et townhouses Al Furjan · Observation de marché, index RERA / DLDDubaï garde un avantage décisif sur ses concurrents : aucun impôt sur les loyers ni sur la plus-value. Pour un investisseur international, cela change le calcul net. Il faut en revanche l'articuler avec sa résidence fiscale. Un résident de France, de Belgique, de Suisse, du Canada, des États-Unis ou d'Israël reste soumis aux règles de son pays sur ses revenus étrangers, avec des conventions fiscales qui varient. Faites valider ce point avant de signer, pas après.
Un investissement immobilier d'au moins 2 millions AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans aux Émirats.
Une villa indépendante bien située franchit souvent ce seuil, ce qui ajoute un levier de résidence à l'équation patrimoniale. Un townhouse d'entrée de gamme reste, lui, en dessous : il se choisit sur le rendement, pas sur le visa.
Pour la suite, la démarche est simple : définir son budget et son horizon, puis comparer les lots sur des loyers réels plutôt que sur des promesses. Vous pouvez parcourir nos programmes sélectionnés pour cibler le bon actif, et notre accompagnement de bout en bout couvre le choix du lot, la structuration et la gestion après l'achat. Pour comparer Al Furjan à d'autres zones à budget équivalent, notre calculateur de rendement net donne un ordre de grandeur en quelques secondes.
Aller plus loin
Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 :
- Grande Signature Residences à Dubaï : faut-il acheter dans l'Opera District ? — Oui, pour un horizon de 5 à 7 ans. Grande Signature Residences est un off-plan Emaar de l'Opera District. Il vise 4 à 5 % de rendement brut, sans impôt local sur les loyers ni sur la plus-value à Dubaï.
- Bay Estate à Dubai Islands : ce que valent les 360 villas de Nakheel — Nakheel lance Bay Estate, environ 360 villas et townhouses de 3 à 4 chambres sur Dubai Islands. Des courtiers annoncent des prix d'environ 5,5 à 5,9 M AED, un plan 60/40 et une livraison vers 2030-2031.
- Jumeirah Park District 7 : quelle villa acheter selon votre budget en 2026 ? — À Jumeirah Park District 7, une villa de 3 chambres se négocie autour de 5 à 7 M AED et une 4–5 chambres sur grand plot au-delà de 8 M AED. Le rendement net observé tourne autour de 3,5 à 4,5 %, sans impôt sur les loyers.
FAQ
Quel budget prévoir pour une villa à Al Furjan en 2026 ?
Comptez 2 à 3,5 M AED (environ 495 000 à 865 000 EUR) pour un townhouse de 3 chambres, et 3,5 à 6 M AED pour une villa indépendante de 4 à 5 chambres. Ces fourchettes sont indicatives et se recoupent avec les transactions publiées par la Dubai Land Department.
Quel rendement locatif attendre d'une villa à Al Furjan ?
Le rendement brut observé sur les villas tourne autour de 5 à 6 % (estimation). Les loyers de référence se vérifient dans l'index RERA de la Dubai Land Department, et notre calculateur donne le rendement net après charges.
Quelle fiscalité s'applique aux loyers et plus-values immobilières à Dubaï ?
Dubaï ne prélève aucun impôt sur les loyers ni sur les plus-values immobilières. Un résident fiscal français reste en revanche soumis à ses obligations déclaratives en France, selon la convention fiscale franco-émiratie : une structuration en amont est recommandée.
Comment obtenir le Golden Visa en achetant à Al Furjan ?
Un investissement immobilier d'au moins 2 M AED ouvre l'accès au Golden Visa de 10 ans. Un townhouse haut de gamme ou une villa indépendante à Al Furjan peut atteindre ce seuil, sous réserve des conditions administratives en vigueur.
Quelle différence de prix entre Quortaj et Dubai Style ?
À surface égale, Dubai Style se paie en moyenne 10 à 20 % de plus que Quortaj, surtout en raison de la finition et des parties communes. Quortaj reste le point d'entrée le plus accessible du quartier.
Off-plan ou revente à Al Furjan : quelle option choisir ?
Le neuf et l'off-plan se vendent avec une prime de 5 à 15 % face à la revente comparable, mais offrent des plans de paiement étalés (souvent 60/40 ou 70/30). La revente livre un bien déjà louable, avec une marge de négociation sur le prix.
Sources
Les chiffres et règles cités dans cet article proviennent des sources suivantes :
