Fiscalité à Dubaï : ce que paie un Français
Aux Émirats, un propriétaire ne paie ni impôt sur ses loyers, ni impôt sur sa plus-value, ni taxe foncière. Mais un résident fiscal français a des obligations en France. Voici ce qu'on paie là-bas, ce qu'on déclare ici, et les erreurs qui coûtent cher.
Aux Émirats, il n'y a ni impôt sur les loyers, ni impôt sur la plus-value, ni taxe foncière. Pour un résident fiscal français, la convention France–Émirats de 1989 donne le droit d'imposer ces revenus au pays où se trouve le bien, et la France élimine la double imposition par un crédit d'impôt. Il faut quand même déclarer les loyers, le compte bancaire émirati (formulaire 3916) et le bien à l'IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.
Contenu informatif, à jour en octobre 2026 : il ne remplace pas l'avis d'un conseil fiscal sur votre situation.
- Convention fiscale France–EAU du 19 juillet 1989
- Code général des impôts, art. 4 B et 167 bis
- Ministère des Finances des EAU — impôt sur les sociétés
Ce qu'un propriétaire paie à Dubaï
| Moment | Ce que vous payez |
|---|---|
| À l'achat | 4 % de frais d'enregistrement au Dubai Land Department, une seule fois. Détail des frais sur notre guide de l'immobilier à Dubaï. |
| Chaque année | Aucune taxe foncière. Seulement les charges de copropriété de l'immeuble. |
| Sur les loyers | 0 % d'impôt. Le locataire paie une taxe municipale de 5 % du loyer, sur ses factures d'eau et d'électricité. |
| À la revente | 0 % d'impôt sur la plus-value. |
| Si vous achetez via une société | Impôt sur les sociétés de 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice par an, depuis juin 2023. Un particulier qui détient en direct n'est pas concerné. |
| TVA | Le résidentiel en est exonéré. 5 % sur les locaux commerciaux. |
Ce que doit faire un résident fiscal français
La convention évite de payer deux fois. Elle ne dispense jamais de déclarer.
| Sujet | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| Loyers | Les déclarer chaque année (formulaire 2047, puis report sur la déclaration de revenus). La France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces loyers : pas d'impôt en plus, mais ils comptent pour calculer le taux appliqué à vos autres revenus. |
| Prélèvements sociaux | Leur traitement dépend de votre situation : c'est le point à faire valider par votre conseil avant l'achat. |
| Compte bancaire émirati | Le déclarer chaque année avec le formulaire 3916. L'oubli coûte 1 500 € d'amende par compte. |
| IFI | Le bien entre dans votre patrimoine taxable si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. |
| Revente | Même logique conventionnelle que pour les loyers. À cadrer avant la vente, surtout si vous avez changé de résidence entre-temps. |
Et si vous devenez résident des Émirats ?
Vivre à Dubaï ne suffit pas à ne plus être résident fiscal français. La France vous considère comme résident si un seul de ces critères est rempli : votre foyer ou votre séjour principal est en France, vous y exercez votre activité principale, ou le centre de vos intérêts économiques y est (article 4 B du Code général des impôts).
Côté Émirats, un certificat de résidence fiscale s'obtient avec 183 jours de présence sur douze mois, ou 90 jours avec un visa de résidence et un logement permanent ou un emploi sur place. Le Golden Visa seul ne suffit pas.
Si vous détenez plus de 800 000 € de titres de sociétés, ou plus de 50 % d'une société, un départ peut déclencher l'exit tax sur les plus-values latentes. C'est à anticiper avec votre conseil, des mois avant le départ. Le point complet sur le quotidien est sur vivre à Dubaï.
Les erreurs qui coûtent cher
Croire que 0 % veut dire 0 déclaration
Les loyers ne sont pas imposés à Dubaï, mais un résident français doit les déclarer en France chaque année.
Oublier le formulaire 3916
Le compte ouvert à Dubaï pour encaisser les loyers se déclare, même s'il est presque vide.
Confondre visa et résidence fiscale
Un visa de résidence, même de 10 ans, ne change pas à lui seul votre résidence fiscale.
Acheter via une société sans calcul
Une société peut payer 9 % d'impôt là où un particulier ne paie rien. La structure se choisit avant la réservation.
Le volet fiscal se règle avant la signature
Pour chaque client résident fiscal français, on cadre la déclaration, l'IFI et la structure de détention avant la réservation, avec son expert-comptable ou un fiscaliste partenaire.
Le rendement qu'on vous présente est toujours calculé sur votre situation réelle, pas sur un brut théorique. Pour voir ce que rapporte un bien selon le quartier, utilisez notre calculateur.
Questions fréquentes
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