L'essentiel
- Damac Hills 2 en 2026 affiche un prix moyen de ~8 500 AED/m², soit 35–45 % moins cher que Damac Hills 1 (~14 500 AED/m²), pour un ticket d'entrée accessible aux investisseurs francophones depuis la France, la Belgique ou le Canada.
- Les rendements bruts observés atteignent 7,5–8,8 % à DH2 contre 5,8–6,7 % à DH1 (DLD Rental Index / Property Monitor, T1 2026) — un écart structurel lié au prix d'achat bas, pas à une demande locative plus faible.
- La cible locative diffère radicalement : jeunes actifs et petites familles à budget serré à DH2 ; familles expatriées aisées à DH1. Le taux d'occupation reste solide dans les deux cas.
- Plusieurs clusters de townhouses seront livrés 2026–2028 à DH2, avec des plans de paiement post-handover — un levier de trésorerie rare sur le marché dubaïote.
- La liquidité à la revente est plus fluide à DH1 (~55 jours médian contre ~95 jours à DH2). À DH2, la revente réussit à condition d'afficher un ticket bas et un rendement documenté.
- Les deux communautés bénéficient d'un cadre fiscal identique : 0 % d'impôt sur les revenus locatifs et les plus-values, conformément au droit des EAU.
Qu'est-ce que Damac Hills 2 et en quoi diffère-t-il de Damac Hills 1 ?
Damac Hills 2 est une master community de 55 millions de pieds carrés implantée à Dubailand, dans le sud de Dubaï. Lancée en 2015 sous le nom Akoya Oxygen, elle a été rebaptisée par Damac Properties pour l'aligner avec son écosystème de marque. Son positionnement est clair : villas et townhouses accessibles, dans un cadre orienté sport et bien-être.
Localisation et accès
DH2 se situe à environ 35 minutes de Downtown Dubaï par l'Emirates Road. Damac Hills 1, la community originelle construite autour du Trump International Golf Club sur Al Qudra Road, est plus centrale : ~25 minutes de Downtown. Ce delta de 10 minutes se traduit directement dans les prix.
Produit et ambiance
Le produit dominant à DH2 est la townhouse 3-4 chambres et la petite villa, pensées pour les familles avec un budget maîtrisé. DH1 propose davantage de villas premium et d'appartements golf-view, avec une offre restauration et polo haut de gamme.
L'ambiance diffère franchement. DH2 mise sur les loisirs actifs : lazy river, skate park, paintball, stade de cricket. DH1 cultive un positionnement golf-club et concierge lifestyle.
8 500 AED/m² vs 14 500 AED/m²Prix moyen DH2 vs DH1 · Property Monitor / DLD, T1 2026Ce différentiel de 41 % résume la logique des deux produits : DH2 cible le rendement locatif et l'accessibilité ; DH1 vise l'appréciation patrimoniale et le prestige. Les deux répondent à des profils d'investisseurs distincts — la suite de ce guide le quantifie.
Prix au m² et tickets d'entrée : le comparatif 2026
L'écart de valorisation entre les deux communautés est net. Damac Hills 2 affiche 8 500 AED/m² en moyenne, soit 41 % moins cher au m² que Damac Hills 1, d'après les transactions enregistrées au DLD au T1 2026.
| Typologie | Damac Hills 2 | Damac Hills 1 |
|---|---|---|
| Townhouse 3ch — prix moyen | 1,45–1,75 M AED (360–435 k EUR) | 2,4–2,9 M AED (595–720 k EUR) |
| Villa 4ch — prix moyen | 1,9–2,4 M AED | 3,8–5,5 M AED |
| Prix moyen au m² | ~8 500 AED/m² | ~14 500 AED/m² |
Le ticket d'entrée à DH2 reste donc accessible dès 1,45 M AED pour une townhouse 3 chambres — un seuil que peu de communautés maîtrisées comparables atteignent à Dubaï en 2026.
Plans de paiement Damac
Les projets off-plan de Damac suivent généralement un schéma structuré : 20 % à la réservation, 55 % échelonnés pendant la construction, puis 25 % post-livraison sur 24 à 36 mois. Ce différé post-handover améliore mécaniquement le rendement sur fonds propres engagés en phase initiale — un levier que nos équipes modélisent via le calculateur de rendement net selon votre profil d'apport.
Quel rendement locatif attendre à Damac Hills 2 en 2026 ?
Les charges pèsent également moins à DH2. Les service fees y atteignent 3,5–4 AED/sqft/an, contre 4,5–6 AED/sqft à DH1. Résultat : le rendement net estimé à DH2 s'établit à 6,2–6,8 % après charges et gestion locative, là où DH1 revient à 4,8–5,3 %.
6,2–6,8 %Rendement net estimé DH2 (après charges) · DLD Rental Index + service fees DLD, T1 2026Avantage décisif : les EAU n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values, pour les particuliers. Le rendement brut se rapproche donc du rendement fiscal net — un écart que les investisseurs français, belges ou canadiens mesurent immédiatement face à leur marché d'origine.
Simuler son rendement net réel
Chaque profil (financement, durée de détention, vacance locative) modifie sensiblement le net. Notre calculateur de rendement intègre les service fees DH2, le taux de vacance médian du quartier et la fiscalité selon la résidence de l'investisseur — pour obtenir un chiffre propre à votre situation en moins de deux minutes.
Livraisons off-plan 2026-2028 : quels clusters surveiller ?
Damac Hills 2 reste un chantier actif en 2026. Quatre clusters concentrent l'essentiel des handovers à venir : Violet, Aquilegia, Amargo et Aurum Villas, avec des livraisons échelonnées entre mi-2026 et fin 2028. Chaque cluster cible un profil légèrement différent, des villas premium d'Aurum aux townhouses entrée de gamme d'Aquilegia.
Calendrier et track record Damac
Le bilan de livraison de Damac sur DH2 est plus solide qu'on ne l'imagine souvent. Selon les données RERA Escrow, environ 85 % des projets DH2 ont été livrés dans les six mois suivant l'échéance annoncée — un ratio honorable dans un marché où les retards d'un an sont fréquents ailleurs.
~85 %Taux de livraison dans les 6 mois — Damac Hills 2 · RERA Escrow, 2026Ce track record compte : il conditionne le moment où l'investisseur commence à percevoir ses loyers ou à revendre sur le marché secondaire.
La logique financière de l'off-plan aujourd'hui
Un bien acheté off-plan dans ces clusters affiche aujourd'hui une décote estimée à 10–15 % par rapport au prix secondaire d'un équivalent déjà livré. Cette décote joue dans deux sens : elle réduit le ticket d'entrée et elle offre un potentiel d'appréciation avant handover, capturé dès la signature.
L'autre atout structurel : les plans de paiement Damac permettent d'étaler le capital sur trois à quatre ans, ce qui améliore mécaniquement le rendement sur fonds propres engagés.
Nos projets et la page promoteurs recensent ces clusters avec accès direct aux tarifs développeur, sans commission additionnelle — un point qui préserve la décote d'entrée.
Profil locataire cible : qui loue à DH2 vs DH1 ?
Le profil du locataire détermine directement la stabilité des revenus. DH2 et DH1 adressent deux segments distincts, avec des comportements de bail — et donc des profils de risque — très différents.
Damac Hills 2 : le locataire middle-market
DH2 attire principalement des jeunes actifs, des couples primo-arrivants et des familles mono-revenu. Le budget ménage tourne autour de 15 000 à 25 000 AED/mois. Ces locataires choisissent DH2 pour la combinaison espace-prix, inaccessible plus près du centre.
La durée de bail moyenne est de 18 à 24 mois. La rotation est donc plus fréquente qu'à DH1. La sensibilité au prix reste élevée : Town Square, Arabian Ranches 3 et d'autres communautés périphériques exercent une pression concurrentielle directe.
Damac Hills 1 : l'expatrié senior avec allocation logement
DH1 cible des familles expatriées établies, souvent dans la finance ou la tech, avec un revenu ménage dépassant 40 000 AED/mois. L'allocation logement employeur absorbe souvent le loyer, ce qui réduit l'élasticité-prix au quasi-nul.
Les baux durent 2 à 4 ans en moyenne. Le cadre golf, la maturité des infrastructures et la réputation de la zone fidélisent les locataires. Le risque de vacance est structurellement plus faible.
Impact investisseur : cash-flow vs stabilité
18-24 moisDurée de bail médiane — DH2 · Observations marché 2025-2026| Critère | Damac Hills 2 | Damac Hills 1 |
|---|---|---|
| Revenu ménage cible | 15 000–25 000 AED/mois | 40 000+ AED/mois |
| Durée de bail médiane | 18–24 mois | 2–4 ans |
| Sensibilité au prix | Forte | Faible |
| Rendement brut moyen | 7,8 % | 6,2 % |
| Profil vacance | Volatile | Lissé |
DH2 génère un cash-flow supérieur, mais avec des périodes de vacance plus probables entre deux locataires. DH1 livre un rendement plus compressé, compensé par une quasi-continuité des revenus. Le choix dépend de l'appétit de l'investisseur pour le rendement pur versus la prévisibilité — les deux profils bénéficient du 0 % d'impôt sur les revenus locatifs aux EAU.
Liquidité à la revente : pourquoi DH1 reste plus fluide
DH1 et DH2 n'offrent pas le même profil de sortie. C'est un point que tout investisseur doit intégrer avant d'arbitrer entre les deux communities.
Délais et décotes sur le marché secondaire
Le délai de vente médian sur le marché secondaire de Damac Hills 2 atteint ~95 jours, contre ~55 jours à DH1 — un écart de 40 jours qui reflète la maturité plus faible de la zone.
En volume, les données DLD enregistrent environ 2 400 transactions secondaires à DH2 en 2025, contre ~1 800 à DH1. Le volume brut est supérieur, mais la vitesse d'absorption reste moins bonne. La décote acheteur l'illustre : 3 à 6 % sous prix affiché à DH2, contre seulement 1 à 3 % à DH1.
Appréciation et horizon recommandé
+58 %Appréciation DH2 (2022-2025) · DLD Transactions Data 2022-2025DH2 a progressé de +58 % sur la période, contre +42 % pour DH1. DH2 part de plus loin et rattrape vite — mais ce mouvement est lié au cycle d'infrastructure Dubailand, qui demande du temps.
| Critère | Damac Hills 1 | Damac Hills 2 |
|---|---|---|
| Délai médian (secondaire) | ~55 jours | ~95 jours |
| Décote acheteur typique | 1–3 % | 3–6 % |
| Appréciation 2022-2025 | +42 % | +58 % |
| Horizon recommandé | 3–5 ans | 5–7 ans |
Pour un investisseur dont la priorité est de sécuriser la sortie à DH2, une offre cash off-market neutralise le risque de délai. Notre service Vendre en 48h permet de recevoir une offre ferme sans commission ni visites — exactement le type de filet de sécurité utile sur une zone secondaire encore en phase de maturité.
Verdict : Damac Hills 2 est-il le meilleur arbitrage 2026 ?
Pour un investisseur francophone cherchant un premier actif locatif à Dubaï avec un ticket inférieur à 2 M AED, la réponse est oui. Damac Hills 2 combine un prix d'entrée à 8 500 AED/m², un rendement brut de 7,8 % sur les townhouses 3 chambres, et des plans de paiement étalés qui maximisent l'effet levier — trois avantages simultanés que peu de communities offrent au même stade de cycle.
Quand DH1 reste le meilleur choix
Pour un patrimoine résidentiel à revente rapide, Damac Hills 1 conserve un avantage réel : délai de vente médian 55 jours contre 95 jours à DH2, et une marque déjà ancrée dans la demande secondaire. Ce n'est pas un défaut de DH2 — c'est une question de maturité de marché.
Le vrai différenciateur : la fiscalité dubaïote
Quel que soit le community retenu, le cadre fiscal des Émirats reste imbattable.
Les EAU appliquent 0 % d'impôt sur les revenus locatifs et 0 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers.
Un rendement brut de 7,8 % à Dubaï équivaut donc à un rendement net fiscal qu'aucune capitale européenne ne peut approcher après prélèvements.
Prochaines étapes concrètes
- Vérifier les données DLD en temps réel — les prix évoluent vite dans les zones off-plan actives.
- Cadrer le plan de paiement selon votre horizon et votre apport disponible.
- Évaluer le Golden Visa (seuil à 2 M AED) si l'investissement se rapproche du plafond.
Nos services d'accompagnement couvrent ces trois points de A à Z, y compris la structuration fiscale France-EAU pour les résidents français, belges ou canadiens.
Aller plus loin
Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 :
- Abu Dhabi immobilier 2026 : 203 Mds AED, un cycle qui s'emballe — ADREC publie 203 Mds AED de transactions sur 12 mois à Abu Dhabi (+76,6 %). Le H1 2026 dépasse déjà 2025. Ce que ça change pour l'investisseur.
- Dubai Metro Blue Line 2029 : les zones immobilières qui vont décoller — Blue Line 2029 : cartographie des stations, prix actuels par zone et projection de valorisation. Ce que Dubai Creek Harbour, Silicon Oasis et IC changent.
- Dubai Islands 2026 : localisation, projets off-plan et rendements — Dubai Islands en 2026 : localisation exacte, projets off-plan à suivre et rendements locatifs bruts projetés entre 6 et 8 %. Analyse complète pour investisseurs.
FAQ
Quel rendement locatif net peut-on réaliser à Damac Hills 2 en 2026 ?
Le rendement brut observé s'établit à 7,5–8,8 % selon la typologie, pour un rendement net estimé à 6,2–6,8 % après service fees (3,5–4 AED/sqft/an) et gestion locative. Les EAU n'appliquant aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values pour les particuliers, ce chiffre se rapproche directement du rendement fiscal net, contrairement aux marchés français, belge ou canadien.
Comment fonctionnent les plans de paiement off-plan de Damac Hills 2 ?
Le schéma habituel est 20 % à la réservation, 55 % échelonnés pendant la construction, puis 25 % post-livraison sur 24 à 36 mois. Ce différé post-handover améliore mécaniquement le rendement sur fonds propres engagés en phase initiale, un levier rare sur le marché dubaïote en 2026.
L'achat à Damac Hills 2 ouvre-t-il droit au Golden Visa émirien ?
Oui : tout investissement immobilier d'une valeur minimale de 2 M AED donne accès au Golden Visa UAE de 10 ans, selon les critères de l'ICA (Federal Authority for Identity and Citizenship). Une villa 4 chambres à DH2 (1,9–2,4 M AED) peut franchir ce seuil ; une townhouse 3 chambres (1,45–1,75 M AED) se situe généralement en deçà et nécessiterait une valorisation ou un regroupement d'actifs.
Quelle est la liquidité à la revente à Damac Hills 2 comparée à Damac Hills 1 ?
La liquidité est plus fluide à Damac Hills 1, avec un délai médian de revente d'environ 55 jours contre ~95 jours à DH2 (Property Monitor, T1 2026). À DH2, la revente est facilitée lorsque le bien est positionné sur un ticket bas et un rendement documenté, ce qui correspond précisément au profil des acquéreurs ciblant ce marché.
Comment les investisseurs français sont-ils imposés sur leurs revenus locatifs issus de Dubaï ?
Les EAU ne prélèvent aucun impôt local sur les loyers perçus. En revanche, les résidents fiscaux français restent soumis à la déclaration de ces revenus fonciers étrangers en France, selon les règles de la DGFiP et la convention fiscale franco-émirienne de 1989. Une structuration adaptée (holding, démembrement, résidence fiscale aux EAU) peut optimiser significativement la charge globale.
Quelles livraisons off-plan sont attendues à Damac Hills 2 entre 2026 et 2028 ?
Plusieurs clusters de townhouses sont programmés pour livraison entre 2026 et 2028, avec des plans de paiement incluant une tranche post-handover de 25 % sur 24 à 36 mois. Ces délais permettent d'anticiper une mise en location dès la remise des clés tout en limitant l'exposition en trésorerie pendant la phase de construction.
