L'essentiel
- Damac Hills est une golf community de 42 millions de pieds² à Dubailand, structurée autour du Trump International Golf Club Dubai — l'un des rares quartiers résidentiels matures de Dubaï à positionner le sport comme colonne vertébrale urbaine.
- Prix 2026 : environ 1 450 AED/ft² pour les appartements, 1 700–2 200 AED/ft² pour les villas 3-4 chambres (données Dubai Land Department / REIDIN T1 2026).
- Rendements bruts observés : 6,5–8 % sur les studios et 1-chambre, 5–6 % sur les villas familiales — une enveloppe solide pour un quartier de cette maturité.
- Cible locative : familles expatriées, télétravailleurs et golfeurs résidents — profil structurellement différent du tourisme court-séjour de Marina ou JBR, avec une occupation plus stable.
- 0 % d'impôt sur les loyers et les plus-values à Dubaï. Le Golden Visa 10 ans est accessible dès 2 M AED investis.
- Les frais de transfert DLD sont de 4 % du prix d'achat — à intégrer dans le calcul de rendement net dès le premier arbitrage.
Qu'est-ce que Damac Hills exactement ?
Damac Hills est une master community résidentielle développée par DAMAC Properties, livrée à partir de 2017 sous le nom d'AKOYA by DAMAC. Le rebaptisage en Damac Hills est intervenu pour distinguer ce projet phare de son extension, Damac Hills 2, communauté séparée et plus éloignée du centre.
La communauté s'étend sur environ 42 millions de pieds² à Dubailand, articulée autour du Trump International Golf Club Dubai, parcours 18 trous dessiné par l'architecte Gil Hanse.
Géographie et accessibilité
Le quartier se situe entre Hessa Street (D61) et Umm Suqeim Road. Comptez 25 à 30 minutes pour rejoindre Downtown Dubai ou Dubai Marina selon la fluidité du trafic. Ce positionnement "second ring" offre de l'espace et des tarifs plus abordables que les fronts de mer, sans isolement extrême.
Mix produit
L'offre est volontairement diversifiée :
- Villas — gammes Hajar et Rockwood, à dominante familiale
- Townhouses — idéales pour la location longue durée
- Appartements — résidences Golf Town, Golf Vista et Carson, plus accessibles en ticket d'entrée
À ne pas confondre
Damac Hills 2, anciennement AKOYA Oxygen, est une entité distincte. Plus éloignée de Dubai Marina et Downtown, elle cible un profil d'acheteur différent et affiche des prix sensiblement inférieurs. Les deux communautés partagent la marque DAMAC, mais leurs dynamiques de marché divergent.
Quels prix et quels rendements en 2026 ?
Damac Hills affiche en 2026 des fondamentaux solides, avec des niveaux de prix encore accessibles face aux grands quartiers premium de Dubaï. Les données DLD du T1 2026 dessinent des fourchettes lisibles selon les typologies.
Appartements. Le prix médian ressort autour de 1 450 AED/ft², soit un studio ou T1 entre 700 000 et 900 000 AED selon l'étage et la vue. Le rendement brut moyen atteint 6,8 %, l'un des meilleurs ratios prix/loyer de Dubailand.
Villas 3-4 chambres. Le ticket d'entrée se situe entre 3,2 et 4,5 M AED selon la surface et la proximité du golf. Le rendement brut moyen est de 5,2 %, moins élevé que les appartements mais plus stable dans le temps, avec une vacance locative observée de 5–7 %, inférieure à la moyenne Dubailand.
5,2 %Rendement brut villas Damac Hills · DLD T1 2026Comparaison rapide avec Arabian Ranches et Dubai Hills Estate
| Quartier | Prix médian villa (AED/ft²) | Rendement brut villas | Rendement brut appts |
|---|---|---|---|
| Damac Hills | 1 700–2 200 | 5,2 % | 6,8 % |
| Arabian Ranches | 2 000–2 600 | 4,5 % | n/a |
| Dubai Hills Estate | 2 400–3 200 | 4,2 % | 5,8 % |
Damac Hills surpasse ses deux concurrents directs sur le rendement. Arabian Ranches conserve un avantage d'image et de maturité communautaire ; Dubai Hills Estate offre une desserte plus centrale. Mais sur le critère clé pour un investisseur, le ratio prix/rendement, Damac Hills s'impose nettement.
Pourquoi acheter à Damac Hills plutôt qu'en Marina ou Downtown ?
Damac Hills s'adresse à un profil d'investisseur distinct : patrimonial, orienté rendement stable, sans exposition au tourisme de court séjour. Le quartier attire des familles en bail 12 mois, avec un taux de rotation locatif faible. Pas de saisonnalité, pas de gestion Airbnb — une trésorerie prévisible.
Un écart de valorisation structurel
Les villas 3-4 chambres s'échangeaient entre 1 700 et 2 200 AED/ft² début 2026 à Damac Hills — soit 35 à 45 % sous les niveaux Marina pour une surface équivalente.
L'écart n'est pas un signe de faiblesse. Il reflète un positionnement différent : communauté fermée, infrastructures familiales, plutôt que front de mer premium. Pour un investisseur long terme, c'est un point d'entrée, pas une décote.
Golden Visa et infrastructures matures
Un investissement d'au moins 2 millions AED ouvre le Golden Visa 10 ans. Ce seuil est atteignable dès l'entrée de gamme villa à Damac Hills. (Source : u.ae — UAE Government Portal)
Le quartier dispose d'écoles reconnues (Jebel Ali School, Ranches Primary), d'un Spinneys et d'un Carrefour intégrés. Ce tissu résidentiel complet réduit le risque de vacance locative.
Enfin, la majorité du masterplan étant livrée, le risque de sur-offre reste limité — contrairement à des zones encore en construction comme Damac Lagoons.
6,8 %Rendement brut appartements — Damac Hills · REIDIN T1 2026Quels biens cibler selon votre stratégie ?
Le marché interne de Damac Hills n'est pas homogène. Chaque segment de produit répond à un profil de rendement, un horizon de détention et un locataire-cible distincts. Identifier la bonne adéquation dès l'acquisition évite les arbitrages correctifs coûteux.
| Produit | Prix indicatif (AED) | Profil locataire | Objectif principal |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 ch. Golf Vista, Carson | 700 K – 1,2 M | Jeune cadre expatrié | Rendement 7–8 % |
| Townhouse 3 ch. | 2,5 M – 3,2 M | Famille | Rendement + plus-value |
| Villa Rockwood / Hajar 4–5 ch. | 4 M – 7 M | Famille senior / résidence | Golden Visa + résidence |
| Villa signature Fendi, Paramount | > 7 M | UHNWI | Plus-value sur marque |
Studios et 1-chambre (Golf Vista, Carson) : ticket d'entrée accessible, rotation locative rapide, rendement brut estimé à 7–8 %. Le locataire-type est un jeune professionnel travaillant dans les corridors de Business Bay ou DIFC. La liquidité en revente reste bonne grâce à la profondeur du vivier d'acheteurs à ce niveau de prix.
Townhouses 3 chambres : elles offrent le meilleur équilibre rendement/plus-value. Le locataire familial signe des baux de deux ans, réduisant le taux de vacance. À 2,5–3,2 M AED, le ticket franchit le seuil du Golden Visa 10 ans.
Un investissement d'au moins 2 millions AED ouvre droit au Golden Visa 10 ans aux Émirats arabes unis. (Source : u.ae — UAE Government Portal)
Villas Rockwood et Hajar (4–5 chambres) : segment résidence principale + patrimoine. La combinaison Golden Visa et usage personnel justifie le ticket de 4–7 M AED pour les investisseurs en relocalisation depuis la France, la Belgique ou le Canada.
Villas signature Fendi et Paramount : liquidité plus étroite, marché de gré à gré. Le moteur de performance est la plus-value sur le naming, non le rendement courant. À réserver aux acheteurs avec un horizon long (5 ans minimum) et une capacité à attendre l'acheteur idéal.
Off-plan résiduel ou seconde main ?
L'off-plan résiduel à Damac Hills est rarissime : le quartier est quasi-livré. La quasi-totalité des transactions passe par le marché secondaire, ce qui signifie des frais DLD de 4 % dès le transfert — à intégrer dans le calcul de rendement effectif. En contrepartie, l'acheteur bénéficie d'une visibilité immédiate sur l'état réel du bien, le régime locatif en cours et les charges de service. Pour les projets DAMAC en off-plan actif dans d'autres districts, l'inventaire disponible est consultable sur nos projets.
Fiscalité, financement et sortie
Zéro impôt local : le socle du calcul
Dubaï n'applique aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières. C'est un cadre confirmé par le UAE Government Portal. Pour un investisseur francophone, la question porte sur ce qui remonte en France, en Belgique ou en Suisse.
La convention fiscale France-Émirats de 1989 répond clairement : les revenus locatifs tirés d'un bien situé aux Émirats sont imposables aux Émirats uniquement. Le taux effectif reste donc 0 % des deux côtés. La Belgique et la Suisse disposent de mécanismes comparables via leurs propres conventions bilatérales — à vérifier avec un conseiller fiscal local.
4 %Frais de transfert DLD à l'achat · Dubai Land Department — Fees & ChargesFinancement et frais d'acquisition
Les banques UAE accordent aux non-résidents un LTV estimé entre 60 % et 75 % selon le profil. C'est un levier concret pour structurer l'acquisition sans immobiliser la totalité du capital.
À l'achat, comptez 4 % de frais DLD sur le prix de transaction. En revente classique, une commission d'agence de 2 % s'ajoute côté vendeur — à intégrer dans le calcul de rentabilité nette.
Les frais de transfert DLD à Dubaï s'élèvent à 4 % du prix d'achat. (Source : Dubai Land Department — Fees & Charges)
Sortie : liquidité rapide ou revente classique
Pour une sortie rapide, Level8 propose une offre ferme en 48 h via Vendre en 48h — transaction off-market, sans visites ni frais d'agence. Une option utile si le timing de cession ne correspond pas à un cycle haussier ou en cas de besoin de liquidité soudain.
Notre verdict 2026 sur Damac Hills
Damac Hills n'est pas un pari spéculatif. C'est un actif patrimonial ancré sur un golf club établi, dans un marché libellé en dirhams arrimés au dollar.
Les appartements affichent un rendement brut estimé à 6,8 % au T1 2026. Retirez les charges de service (estimées à 1,0–1,2 % de la valeur), vous restez au-dessus de 5,5 % net — sans impôt sur les revenus locatifs ni sur la plus-value. (Source : REIDIN Dubai Residential T1 2026)
Le profil idéal est triple : l'investisseur famille qui anticipe un usage personnel, le télétravailleur cherchant un cadre de vie structuré avec école et clinique sur place, et le candidat au Golden Visa 10 ans dont le ticket d'entrée (≥ 2 M AED) est atteignable dès les villas d'entrée de gamme du quartier.
La combinaison est rare : maturité des infrastructures, liquidité locative éprouvée sur un parc de 37 000+ unités, et prix au m² encore sous les niveaux des fronts de mer. C'est précisément le type d'actif que l'on positionne en ancre de portefeuille, pas en satellite.
6,8 %Rendement brut appartements — Damac Hills · REIDIN T1 2026Calculez votre rendement net personnalisé sur notre calculateur, et consultez le guide complet de l'investisseur 2026 pour cadrer le contexte macro. Pour les critères de sélection de zone et de visa, l'équipe services répond sans engagement.
Aller plus loin
Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 :
- Marjan Island, l'équation post-Wynn — Wynn Al Marjan Island ouvre en 2027 — premier resort-casino intégré du Moyen-Orient. Que disent Macao, Las Vegas et Atlantic City sur le repricing immobilier post-ouverture ?
- Immobilier Dubaï en 2026 : le guide complet de l'investisseur — Rendements 5-8 %, 0 % d'impôt, cadre DLD/RERA : le guide 2026 pour investir dans l'immobilier à Dubaï, avec données vérifiables et arbitrages concrets.
- Marina vs Palm — l'écart de yield se ferme — Étude de 240 transactions DLD entre janvier 2025 et février 2026 sur Dubai Marina vs Palm Jumeirah. Le différentiel de yield s'est resserré de 230 points de base à 80.
FAQ
Quel rendement locatif brut peut-on espérer à Damac Hills en 2026 ?
Les appartements (studios et T1) affichent un rendement brut moyen de 6,8 % au T1 2026 selon les données DLD / REIDIN. Les villas 3-4 chambres ressortent à environ 5,2 % brut, avec une vacance locative observée de 5 à 7 %, inférieure à la moyenne Dubailand. Ces niveaux surpassent ceux d'Arabian Ranches (4,5 %) et de Dubai Hills Estate (4,2 %) sur la même période.
Quelle fiscalité s'applique aux loyers et plus-values perçus à Dubaï ?
Dubaï n'applique aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières, quelle que soit la nationalité de l'investisseur. Les résidents fiscaux français, belges ou canadiens doivent néanmoins vérifier leur situation au regard de leur droit national : la France, par exemple, exige une déclaration des revenus de source étrangère, même exonérés localement, en vertu de la convention franco-émiratie.
Comment obtenir le Golden Visa à partir d'un achat à Damac Hills ?
Le Golden Visa de 10 ans est accessible aux investisseurs immobiliers détenant un bien d'une valeur minimale de 2 millions AED, conformément aux critères publiés sur le portail gouvernemental u.ae. L'achat peut porter sur un bien prêt à habiter ou en état futur d'achèvement, à condition que la valeur du contrat atteigne ce seuil. Le visa couvre l'investisseur, son conjoint et ses enfants à charge.
Quels sont les frais d'acquisition à prévoir en sus du prix affiché ?
Les frais de transfert DLD s'élèvent à 4 % du prix d'achat, auxquels s'ajoutent les frais d'enregistrement (environ 4 000 AED pour les biens au-dessus de 500 000 AED) et, le cas échéant, la commission d'agence (généralement 2 %). Ces charges doivent être intégrées dès le premier calcul de rendement net pour éviter de surestimer la performance réelle de l'investissement.
Damac Hills est-il un quartier adapté à la location longue durée ou à la courte durée ?
Le profil locatif de Damac Hills est structurellement orienté vers la longue durée : familles expatriées, télétravailleurs et golfeurs résidents signent majoritairement des baux de 12 mois. Ce positionnement diffère de Marina ou JBR, où la rotation Airbnb est fréquente. La conséquence directe est une trésorerie plus prévisible et un taux de vacance plus faible, au prix d'un loyer mensuel brut inférieur aux zones touristiques.
Quelle est la différence entre Damac Hills et Damac Hills 2 ?
Damac Hills (anciennement AKOYA by DAMAC) est la communauté d'origine, articulée autour du Trump International Golf Club Dubai et mieux desservie depuis Downtown et Marina. Damac Hills 2 (anciennement AKOYA Oxygen) est une entité distincte, plus éloignée du centre, avec des prix sensiblement inférieurs et un profil acheteur différent. Les deux communautés partagent la marque DAMAC mais leurs dynamiques de marché, leurs niveaux de prix et leurs rendements divergent.
