The Yards, City of Arabia à Dubaï : ce qui se construit en 2026

L'essentiel

• City of Arabia est un master-plan de Dubailand ancré par IMG Worlds of Adventure et sa Dinosaur Gallery — un positionnement "entertainment-anchored" unique à Dubaï, avec ~2 millions de visiteurs annuels (IMG Worlds, communications opérateur) et un voisinage direct avec Global Village (~10 millions de visiteurs sur la saison 2024-2025).
• The Yards regroupe plusieurs sous-programmes, dont Arancia Yards — livraison annoncée au T1 2029, disponible dans nos projets.
• Prix mi-2026 : 13 000–15 000 AED/m² à City of Arabia, contre 16 000–18 000 à DLRC et 11 000–13 000 à Dubai South — une fenêtre de valeur encore ouverte (REIDIN + relevés courtiers Q2 2026).
• Rendement brut projeté : 7–8 % sur studios et 1BR post-livraison, dans le haut de la fourchette Dubailand (DLD Rental Index Q2 2026).
• Profil cible : investisseur yield-driven avec un ticket sous 1 M AED, prêt à porter une trentaine de mois jusqu'à la livraison.
• Les revenus locatifs et plus-values restent imposés à 0 % aux Émirats pour les particuliers — aucun frottement fiscal à l'entrée ni à la sortie.

Qu'est-ce que City of Arabia et où en est le chantier en 2026 ?

City of Arabia est un master-plan de ~7 km² situé dans le district de Dubailand, développé par le groupe Ilyas & Mustafa Galadari. Le projet s'articule autour de trois pôles : le Wadi Walk (promenade en bord de faux oued), le Mall of Arabia (centre commercial régional) et plusieurs clusters résidentiels en cours de livraison. C'est dans l'un de ces clusters que s'inscrit The Yards, ensemble low-rise/mid-rise comprenant notamment Arancia Yards.

Localisation et accessibilité

Le site borde la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311). À titre de référence, les temps de trajet estimés sont d'environ 25 minutes vers le DIFC et 20 minutes vers l'aéroport Al Maktoum (DWC) — un avantage concret pour les locataires professionnels ciblés par ce type de produit résidentiel.

État du chantier en août 2026

Plusieurs blocs de The Yards ont leur structure achevée. La livraison d'Arancia Yards, premier chapitre du master-plan, est annoncée au T1 2029. Les projets voisins immédiats renforcent l'attractivité du secteur :

• IMG Worlds of Adventure (1,5 M m²) — parc indoor parmi les plus grands du monde
• Dubai Autodrome — circuit permanent actif toute l'année
• Global Village — saison octobre-avril, avec environ 10 millions de visiteurs sur la saison 2024-2025

IMG Worlds of Adventure, ancrage majeur de City of Arabia, revendique environ 2 millions de visiteurs annuels.

Cet écosystème entertainment génère une demande locative structurelle, notamment sur les courtes et moyennes durées — un paramètre clé pour les rendements post-livraison analysés plus loin.

Pourquoi le positionnement « entertainment-anchored » change la donne

City of Arabia ne se construit pas autour d'un golf ou d'un hub logistique. Elle s'ancre sur deux générateurs de trafic massifs, déjà opérationnels, qui alimentent en continu la demande locative à courte et moyenne durée.

IMG Worlds of Adventure revendique environ 2 millions de visiteurs par an. Ce flux touristique se traduit directement en demande de courte durée dans un rayon de 5 minutes de marche.

Global Village, voisin immédiat de The Yards, a accueilli environ 10 millions de visiteurs sur la saison 2024-2025. Sa saisonnalité structurée (octobre à avril) crée une demande locative prévisible, calée sur le calendrier hivernal des touristes et des familles résidentes.

En pipeline, le master-plan prévoit encore la Dinosaur Gallery et Restless Planet — deux actifs différenciants qui renforcent le storytelling locatif et justifient un positionnement premium dans les annonces.

Impact sur le mix locatif

Ce cocktail loisirs + résidentiel familial distingue City of Arabia des deux autres grandes zones Dubailand comparables. DLRC mise sur le golf et l'habitat résidentiel pur — demande longue durée, pas de rotation touristique. Dubai South joue la carte aéroport et logistique — locataires professionnels, peu de familles en vacances.

City of Arabia capte les deux : le résident permanent (école, supermarchés, communauté) et le visiteur de courte durée. Concrètement, un studio bien positionné peut alterner bail classique en basse saison et location courte durée de novembre à mars, optimisant ainsi le rendement annuel global.

Pour un investisseur francophone habitué aux 3–4 % nets parisiens, et sans imposition sur les revenus locatifs aux UAE, ce différentiel est immédiatement lisible — notre calculateur de rendement permet de le chiffrer selon le budget et le type de bien.

Combien coûte le m² à City of Arabia vs DLRC et Dubai South ?

City of Arabia se positionne mi-2026 comme le point d'entrée intermédiaire entre un Dubai South encore peu dense et un DLRC déjà premium. Le différentiel de prix est net et chiffré.

Le prix moyen off-plan à City of Arabia s'établit autour de 13 000–15 000 AED/m² mi-2026, contre 16 000–18 000 AED/m² à DLRC et 11 000–13 000 AED/m² à Dubai South.

Ce que ça représente en ticket d'entrée

Sur The Yards (Arancia), les tickets observés s'établissent entre 650 000 et 780 000 AED pour un studio, et entre 950 000 et 1 200 000 AED pour un 1BR. Ces seuils restent accessibles comparés à DLRC, où le 1BR franchit couramment 1,4 M AED.

Dubai South affiche le prix au m² le plus bas, mais son tissu urbain reste peu mature en 2026. L'écart avec City of Arabia ne compense pas l'absence de commerces, transports et équipements déjà opérationnels autour d'IMG Worlds et Global Village.

Plans de paiement

Les plans proposés sur les projets voisins sont typiquement 40/60 ou 50/50, avec livraison projetée entre 2026 et 2027. L'achat en direct promoteur — accessible via nos promoteurs — ne génère aucun frais d'agence, ce qui réduit mécaniquement le coût d'acquisition total.

Quel rendement locatif viser une fois le programme livré ?

Les investisseurs qui sécurisent aujourd'hui un studio à City of Arabia peuvent viser 7 à 8 % de rendement brut post-livraison, sur la base de l'indice locatif DLD au T2 2026. Les 1BR se situent dans la fourchette 6,5–7,5 %, les loyers Dubailand étant tirés par la demande de familles et de travailleurs du secteur entertainment-logistique.

Une fois les charges déduites — service charges estimées à 14–18 AED/pi², frais de gestion 5 %, vacance structurelle 8 % — le rendement net atterrit autour de 5,2–6,0 %. C'est un net solide pour un actif non encore livré.

La comparaison avec d'autres zones parle d'elle-même :

City of Arabia se positionne dans le haut de la fourchette Dubailand, devant JVC et comparable à Dubai South, avec un prix d'entrée encore accessible.

Levier fiscal

Les Émirats arabes unis maintiennent en 2026 une imposition à 0 % sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières pour les particuliers non-résidents. (Source : u.ae — portail officiel UAE)

Pour les investisseurs depuis la France, la Belgique ou la Suisse, cet avantage doit être confronté à votre situation déclarative domestique. La convention France-UAE prévoit une exemption sur les revenus immobiliers UAE, mais les modalités de déclaration auprès de la DGFiP restent obligatoires. Un conseiller fiscal bilatéral est recommandé avant tout achat.

Une simulation personnalisée est disponible via notre calculateur de rendement net.

Risques à intégrer

Plusieurs facteurs peuvent peser sur les projections :

• Vacance prolongée au lancement : City of Arabia reste en cours de densification. Les 8 % retenus dans le modèle sont une hypothèse prudente, mais pourraient grimper à 10–12 % la première année post-livraison.
• Délai de livraison : un retard de 6 à 12 mois (fréquent en off-plan UAE) décale le premier loyer et alourdit le coût d'opportunité.
• Charges de copropriété : les premières années, les provisions restent incertaines. Prévoir une fourchette haute (18 AED/pi²) dans votre modèle.
• Liquidité du marché secondaire à Dubailand** : le marché de revente est moins profond qu'à Downtown ou Marina. L'horizon de détention recommandé est de 5 ans minimum.

À quel profil d'investisseur City of Arabia s'adresse

City of Arabia n'est pas un marché universel. Le profil cible est précis : un investisseur yield-driven, avec un ticket entre 650 000 et 1,2 M AED, et un horizon de 5 à 7 ans.

Ce profil accepte deux contraintes réelles : porter une trentaine de mois jusqu'à la livraison, et financer un plan de paiement 40/60 sans pression de cash-flow immédiate. En contrepartie, il accède à un prix d'entrée qui intègre encore la décote de zone émergente — avant que le métro E311 et la densification du master-plan ne se reflètent dans les prix secondaires.

Le seuil Golden Visa à 2 M AED est atteignable via deux unités groupées — une structuration que nous cadrons régulièrement pour nos clients, depuis la France, la Belgique, Israël ou les États-Unis (voir nos services).

Ce que City of Arabia n'est pas

City of Arabia est moins adapté à deux profils distincts. Le premier : l'investisseur trophy-asset qui cherche un bien waterfront (Palm, Marina, DIFC) pour lequel la localisation prime sur le rendement. Le second : l'acheteur secondaire en quête de cash-flow immédiat sur un bien déjà livré.

Sur nos projets, Arancia Yards est notre entrée catalogue sur la zone. C'est précisément l'arbitrage prix/rendement que nous cadrons pour les profils francophones, israéliens et américains attirés par le couple 13 000–15 000 AED/m² à l'achat et 7–8 % de rendement brut projeté — sans aucune imposition sur les revenus locatifs ni les plus-values, conformément à la fiscalité UAE en vigueur.

Verdict 2026 : Dubai, et City of Arabia dans la bonne poche du portefeuille

Dubai reste l'arbitrage rendement/fiscalité le plus lisible du globe en 2026. 0 % d'impôt sur les revenus locatifs et les plus-values, AED indexé sur le dollar, et un Dubai Land Department qui confirmait au T2 2026 la profondeur d'un marché capable d'absorber des volumes records sans décrochage des prix. Aucune capitale européenne ou nord-américaine n'offre cette équation simultanément.

City of Arabia n'est pas un trophy-asset. C'est un pari yield + valorisation post-livraison, porté par l'ancrage entertainment d'IMG Worlds et la fréquentation de Global Village. Le profil de risque est différent de Marina ou Palm — la liquidité secondaire reste plus étroite. C'est précisément pour cela qu'il se positionne en complément, pas en substitut.

Recommandation concrète : conserver Marina ou Palm pour le prestige et la liquidité de sortie ; ajouter The Yards pour le rendement brut dans la fourchette haute Dubailand. L'allocation type, telle que nous la cadrons pour nos clients chez Level8, dose les deux logiques sans les opposer.

Côté sortie, un actif UAE peut être arbitré discrètement via notre programme Vendre en 48h — offre ferme sous 48 heures, sans mise en marché publique, sans frais d'agence. Le levier existe ; il suffit de l'activer au bon moment du cycle.

Aller plus loin

Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 :

• Etihad Rail Al Yalayis : la gare qui rebat les cartes du sud de Dubaï — La gare Etihad Rail Al Yalayis ouvre le 30 septembre 2026, avec deux mois d'avance. Ce que ça change concrètement pour les investisseurs du sud-ouest de Dubaï.
• Lulu Island Abu Dhabi : Eagle Hills réveille 400 ha dormants — Eagle Hills lance le développement de Lulu Island, 400 ha face à la Corniche d'Abu Dhabi. Ce que ça change pour l'investisseur en 2026.
• Abu Dhabi Livability by Design : le nouveau filtre obligatoire des master plans — Abu Dhabi rend obligatoire un filtre qualité de vie sur ses master plans. Impact direct sur la valeur des projets off-plan et les rendements locatifs premium.

FAQ

Quel rendement brut peut-on espérer sur un studio à City of Arabia post-livraison ?

Le DLD Rental Index Q2 2026 projette un rendement brut de 7 à 8 % sur les studios et appartements 1BR à City of Arabia, dans le haut de la fourchette Dubailand. Ce niveau s'explique par la double demande locative : résidents permanents et visiteurs des parcs (IMG Worlds, Global Village) en courte durée. Les revenus locatifs restent imposés à 0 % aux Émirats pour les particuliers, ce qui préserve l'intégralité de ce rendement.

Comment la fiscalité UAE s'applique-t-elle aux investisseurs français ou belges sur ce type de bien ?

Les Émirats n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières pour les personnes physiques — le taux effectif est de 0 % à l'entrée comme à la sortie. Pour les résidents fiscaux français ou belges, la convention fiscale France-UAE (ou l'absence de convention pour la Belgique) reste à vérifier avec un conseiller, car les revenus de source étrangère peuvent être déclarables dans le pays de résidence. L'essentiel : aucun frottement fiscal côté émirati ne vient éroder le rendement.

Quel ticket d'entrée faut-il prévoir pour investir dans The Yards à City of Arabia en 2026 ?

Avec des prix off-plan autour de 13 000 à 15 000 AED/m² mi-2026 (REIDIN, Q2 2026), un studio type de 40 à 50 m² se situe entre 520 000 et 750 000 AED, soit sous le seuil de 1 M AED. Les plans de paiement proposés par les promoteurs permettent généralement d'échelonner 40 à 60 % du prix pendant la phase de construction, ce qui réduit l'immobilisation de capital sur les mois qui précèdent le handover.

Un achat à City of Arabia ouvre-t-il droit au Golden Visa émirati ?

Un investissement immobilier d'au moins 2 M AED dans un bien achevé ou off-plan éligible ouvre droit au Golden Visa de 10 ans aux Émirats (règlement ICP en vigueur en 2026). Pour les unités à City of Arabia dont le prix est inférieur à ce seuil, il est possible de combiner plusieurs biens ou de cibler un format plus grand pour atteindre le ticket requis. Le bien doit être enregistré au DLD et, dans le cas de l'off-plan, le montant effectivement versé au promoteur doit atteindre 2 M AED.

Quels risques spécifiques comporte l'achat off-plan à City of Arabia vs un bien prêt à louer ?

Le principal risque off-plan est le délai de livraison : Arancia Yards est annoncé au T1 2029, soit une trentaine de mois de portage sans revenus locatifs. En contrepartie, le prix d'achat est inférieur à celui d'un bien livré, et les plans de paiement allègent la trésorerie initiale. Les fonds versés au promoteur sont obligatoirement placés sur un compte escrow contrôlé par le DLD (Dubai Land Department), ce qui limite le risque de défaillance du promoteur.

Comment se comparer City of Arabia, DLRC et Dubai South pour choisir la meilleure zone en 2026 ?

Mi-2026, DLRC affiche 16 000 à 18 000 AED/m² et cible une clientèle résidentielle haut de gamme (golf, longue durée), tandis que Dubai South reste à 11 000 à 13 000 AED/m² mais manque encore de générateurs de trafic grand public. City of Arabia, à 13 000 à 15 000 AED/m², combine un prix d'entrée intermédiaire avec deux flux touristiques déjà opérationnels — IMG Worlds (~2 M visiteurs/an) et Global Village (~10 M visiteurs sur la saison 2024-2025) — ce qui soutient à la fois les rendements locatifs et la liquidité à la revente.