Convention fiscale UAE-Israël : ce qu'elle change sur un bien à Dubaï

L'essentiel

• La convention fiscale UAE-Israël, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, élimine la double imposition sur les revenus immobiliers et attribue la priorité d'imposition à l'État où se situe le bien.
• Un bien à Dubaï est donc imposé en priorité aux Émirats, qui appliquent 0 % sur les loyers et sur la plus-value pour les particuliers.
• Les Émirats ne prélèvent aucune retenue à la source sur les loyers, dividendes ou intérêts versés à un non-résident : il n'y a rien à récupérer côté crédit d'impôt israélien.
• Le résident fiscal israélien reste taxé sur ses revenus mondiaux : 15 % forfaitaire sur les loyers (article 122A) ou barème progressif avec déductions, et 25 % sur la plus-value (Mas Shevach).
• Le statut de nouvel olim ouvre droit à une exonération de 10 ans sur les revenus et plus-values de source étrangère (loi 168 de 2008), ramenant l'imposition totale à zéro pendant cette période.

Que fait exactement la convention UAE-Israël ?

La convention n'exonère aucun revenu. Elle attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où se situe le bien, conformément à l'article 6 du modèle OCDE. Pour un appartement à Dubaï, c'est donc les Émirats qui détiennent ce droit d'imposition, pas Israël.

La convention fiscale entre les Émirats arabes unis et Israël, signée en 2021, est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et élimine la double imposition sur les revenus immobiliers.

Les Émirats taxant à 0 % les loyers et plus-values des particuliers, la partie émiratie de l'équation reste vide. Toute la charge fiscale se joue donc côté israélien.

La convention ne dispense pas Israël d'imposer ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Ce principe reste intact : la convention prévoit seulement l'élimination de la double imposition, via un crédit d'impôt correspondant à l'impôt payé à l'étranger. Concrètement, ce crédit est nul ici, puisqu'aucun impôt n'a été acquitté à Dubaï. L'investisseur paie donc l'intégralité de l'impôt israélien, mais une seule fois, sans risque de double taxation.

Ce que la convention ne couvre pas

Ce que la convention apporte réellement se situe ailleurs : sécurité juridique sur la répartition des droits d'imposition, suppression du risque de double taxation, et cadre d'échange automatique de renseignements entre le Dubai Land Department et l'administration fiscale israélienne. Elle ne réduit en rien le taux applicable en Israël, ne crée aucune exonération, et ne dispense d'aucune obligation déclarative. Ces points sont traités par le droit fiscal israélien interne, pas par le texte conventionnel.

Y a-t-il une retenue à la source aux Émirats ?

Non. Les Émirats n'appliquent aucune retenue à la source sur les loyers versés à un propriétaire non-résident, quelle que soit sa nationalité. Le loyer est encaissé brut, sans prélèvement à l'entrée ni à la sortie.

Même absence de friction sur la cession. Le produit de vente d'un bien à Dubaï est transféré à l'international sans retenue fiscale émiratie, y compris pour un investisseur israélien non-résident.

Le régime de corporate tax UAE à 9 %, en vigueur depuis juin 2023, ne change rien à cette équation pour un particulier. Il ne s'applique pas aux revenus immobiliers détenus en nom propre par une personne physique — seules les structures corporate exerçant une activité commerciale entrent dans son champ.

Une confusion revient souvent : les frais du Dubai Land Department (4 % à l'achat, plus les frais de transfert) sont des droits d'enregistrement, pas une retenue fiscale. Ils ne génèrent aucun crédit d'impôt imputable en Israël, contrairement à un impôt qui aurait été retenu sur un flux de revenu.

La détention via une société FZ (Free Zone) ou onshore change l'analyse. Les dividendes remontés depuis une structure peuvent relever de l'article dédié de la convention, avec un taux conventionnel plafonné distinct du traitement des loyers perçus en direct.

Ce qui remplace la retenue : les charges locales non fiscales

En l'absence de retenue, les seuls prélèvements réels sont opérationnels : service charges, DEWA, frais de gestion locative. Ils réduisent le rendement net mais n'ouvrent aucun crédit d'impôt en Israël, contrairement à une retenue qui aurait été créditée sur le Mas Hachnasa. C'est un point de vigilance dans le calcul du rendement net réel, que nous cadrons systématiquement avec nos clients via le calculateur de rendement net.

Pour le volet transfert de fonds et KYC bancaire, voir notre guide sur le transfert de fonds vers les Émirats.

Que déclarer en Israël, et sous quel régime ?

Tout revenu locatif de source étrangère se déclare annuellement à l'Israel Tax Authority, sans exception. Deux régimes coexistent, et le contribuable choisit chaque année celui qui l'avantage le plus, bien réel par bien réel.

Le régime de l'article 122A applique un taux forfaitaire sur le loyer brut, sans aucune déduction : ni charges, ni amortissement, ni intérêts d'emprunt.

Le régime ordinaire fonctionne à l'inverse : barème progressif, mais avec déduction des charges réelles, de l'amortissement du bien et des intérêts d'emprunt. Le crédit d'impôt étranger s'applique ensuite, ici nul puisque Dubaï ne prélève rien à la source.

L'arbitrage entre les deux régimes est mécanique. Le forfait de 15 % l'emporte dès que les charges réelles représentent moins d'environ la moitié du loyer brut. C'est le cas le plus courant à Dubaï, où les charges de copropriété et la gestion locative restent contenues comparées au marché israélien. Un bien sans crédit, à faible taux de charges, gagne presque toujours à opter pour le 122A.

La plus-value à la revente

La cession se taxe séparément, au taux du Mas Shevach.

La plus-value immobilière de source étrangère réalisée par un résident fiscal israélien est imposée à 25 % sur la plus-value nette.

Le calcul introduit une subtilité souvent ignorée : la base d'acquisition et le prix de cession se convertissent en shekels au taux de change de leurs dates respectives. Un shekel plus faible à la revente qu'à l'achat gonfle mécaniquement la plus-value imposable, indépendamment de toute évolution du prix en dirhams. Cette plus-value de change s'ajoute à la plus-value immobilière réelle. Le sujet est traité en détail dans notre guide sur la plus-value immobilière à Dubaï pour la mécanique de conversion.

Le cas du nouvel olim

Les nouveaux olim bénéficient d'une exonération fiscale de 10 ans sur l'ensemble de leurs revenus et plus-values d'origine étrangère.

Pour un olim récent, ni le 122A ni le Mas Shevach ne s'appliquent : loyers et plus-value sortent totalement du champ de l'impôt israélien pendant cette décennie. Un paramètre déterminant dans le calendrier d'un achat à Dubaï, à recouper avec les flux via transfert de fonds pension vers l'immobilier dubaïote.

Détenir en nom propre ou via une structure émiratie ?

Pour un investisseur israélien qui détient un ou deux biens à Dubaï, la détention en nom propre reste le schéma majoritaire. Elle offre une simplicité maximale : 0 % d'imposition émiratie, application directe de l'article 6 de la convention, et une imposition israélienne connue à l'avance, 15 % forfaitaire sur les loyers ou 25 % sur la plus-value.

Une société émiratie change la donne fiscale locale. La corporate tax à 9 % peut s'appliquer au-delà du seuil d'exonération, et la remontée de dividendes vers l'actionnaire israélien relève d'un autre article de la convention, distinct de l'article 6 sur les revenus immobiliers directs.

Passer par une structure ne fait pas disparaître l'imposition israélienne. Les règles de sociétés étrangères contrôlées (CFC) peuvent réintégrer le résultat de la société dans l'assiette imposable du résident israélien, même sans distribution effective de dividendes. La structure déplace la mécanique fiscale, elle ne l'annule pas.

L'intérêt réel d'une structure émiratie est ailleurs : transmission successorale, séparation patrimoniale, gestion d'un portefeuille de plusieurs actifs. Pour un ou deux biens détenus directement, le gain fiscal net est marginal, voire négatif une fois les coûts de constitution et de conformité intégrés.

Le dès 2 M AED investisGolden Visa 10 ans · u.ae fonctionne indifféremment en détention directe ou via société, sans condition de présence minimale sur le territoire émirati.

Tableau de synthèse fiscal

Pour un investisseur détenant un seul bien, la structure en nom propre reste le choix le plus rationnel. C'est précisément le type d'arbitrage que nous cadrons avec nos clients israéliens, en particulier lors du choix entre nos projets en détention directe et un montage patrimonial plus complexe. Les seuils et régimes CFC israéliens évoluent : une revue annuelle avec un conseiller fiscal local reste indispensable, surtout en présence de plusieurs actifs étrangers.

Chiffrer l'impact réel sur un loyer de Dubaï

Le point de départ, ce sont les rendements bruts. À Dubaï, ils s'établissent entre 6 % et 9 % selon les quartiers, contre une moyenne de 2,3 % à Tel Aviv.

Après charges locales (service charge, vacance locative, frais de gestion), le net avant impôt redescend logiquement. Il ressort généralement entre 5 % et 7 %, selon la typologie du bien et la qualité de la gestion locative mise en place.

Vient ensuite le régime fiscal israélien. Avec le forfait de l'article 122A à 15 %, appliqué sur le revenu brut sans déduction de charges, le net après impôt se situe dans une fourchette de l'ordre de 4,3 % à 6 %. C'est déjà largement au-dessus du rendement brut observé à Tel Aviv.

Pour un olim en fenêtre d'exonération de 10 ans, le calcul change de nature : le net après impôt est strictement égal au net avant impôt. Aucune retenue israélienne ne s'applique tant que la fenêtre court.

Côté méthode, le calculateur de rendement net Level8 permet d'injecter service charge, vacance et taux de change AED/ILS avant d'appliquer le régime israélien retenu (122A ou barème progressif). C'est l'outil qu'on utilise pour objectiver ce type d'arbitrage, projet par projet.

Notre lecture pour un contribuable israélien en 2026

La convention transforme Dubaï en juridiction lisible pour un résident fiscal israélien. Un seul impôt s'applique, connu à l'avance : plafonné à 15 % forfaitaire sur les loyers sous le régime 122A, contre 25 % sur la plus-value en sortie. Pas de retenue à la source aux Émirats, donc pas de décalage de trésorerie, pas de procédure de remboursement, pas de crédit d'impôt à suivre sur plusieurs exercices fiscaux.

Les rendements locatifs bruts à Dubaï s'établissent entre 6 % et 9 % en 2026 selon les quartiers, contre une moyenne de 2,3 % à Tel Aviv. (Source : DLD / REIDIN T1 2026, Bank of Israel)

Trois arbitrages restent à poser avant de signer. Premier arbitrage : régime 122A (15 % forfaitaire, sans déduction de charges) ou régime ordinaire au barème, avec déduction des intérêts et de l'amortissement. Deuxième : détention directe ou via société, selon le profil de revenus et la durée de détention prévue. Troisième : calendrier de revente aligné sur le compteur des 10 ans d'exonération pour les nouveaux olim, un paramètre qui peut faire basculer la fiscalité de la plus-value à 0 %.

L'indexation de l'AED au dollar depuis 1997 ajoute une couverture de change naturelle face au shekel, sans coût de couverture à supporter. Ce cadrage fiscal en amont, régime, structure de détention, calendrier, fait partie de ce que nous structurons avec nos clients israéliens, aux côtés du choix du programme lui-même via nos services d'accompagnement. La convention ne fait pas disparaître l'impôt : elle le rend prévisible. C'est déjà l'essentiel pour arbitrer entre Tel Aviv et Dubaï.

Aller plus loin

Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 :

• Fonds de pension israéliens vers l'immobilier Dubaï en 2026 — Comment transférer une קרן פנסיה, קופת גמל ou קרן השתלמות vers un actif immobilier à Dubaï en 2026, sans pénalité fiscale ni blocage bancaire.
• IFI et bien immobilier à Dubaï : ce que doit déclarer un résident fiscal français — IFI et bien à Dubaï en 2026 : seuil, valorisation, convention France-EAU et montages légaux pour un résident fiscal français.
• Acheter à Dubaï sans se déplacer : combien de temps avec une POA ? — Le mode d'emploi complet pour acheter à Dubaï via procuration en 2026 : POA notariée, apostille, enregistrement DLD, délais, frais et pièges à éviter.

FAQ

Quel est le taux d'imposition réel sur un loyer perçu à Dubaï pour un résident fiscal israélien ?

Les Émirats appliquent 0 % sur les loyers, donc toute la charge fiscale se joue en Israël. Le résident israélien peut choisir entre 15 % forfaitaire sur le loyer brut (article 122A) ou le barème progressif avec déduction des charges réelles, de l'amortissement et des intérêts d'emprunt.

Comment fonctionne le crédit d'impôt entre les Émirats et Israël sur un bien à Dubaï ?

La convention prévoit un crédit d'impôt correspondant à l'impôt payé à l'étranger, mais ce crédit est nul dans le cas de Dubaï puisque les Émirats ne prélèvent aucune retenue à la source sur les loyers ni sur la plus-value. L'investisseur paie donc l'intégralité de l'impôt israélien, une seule fois, sans double taxation.

Quel taux s'applique sur la plus-value à la revente d'un bien à Dubaï ?

Les Émirats n'appliquent aucune taxation sur la plus-value immobilière des particuliers. Le résident fiscal israélien reste soumis au Mas Shevach, plafonné à 25 %, sauf statut particulier comme celui de nouvel olim.

Le statut de nouvel olim permet-il une exonération totale sur un investissement à Dubaï ?

Oui, la loi 168 de 2008 ouvre droit à une exonération de 10 ans sur les revenus et plus-values de source étrangère pour les nouveaux olim. Combinée à la fiscalité émiratie à 0 %, l'imposition totale peut être ramenée à zéro pendant cette période.

Existe-t-il une retenue à la source sur le transfert du produit de vente d'un bien à Dubaï ?

Non, le Dubai Land Department ne prélève aucune retenue fiscale sur le transfert international du produit de vente, y compris pour un investisseur israélien non-résident. Les seuls frais applicables sont les droits d'enregistrement DLD, distincts de toute fiscalité sur le revenu.

Comment choisir entre le régime forfaitaire et le régime ordinaire pour déclarer un loyer à Dubaï en Israël ?

Le choix se fait annuellement, bien par bien, selon le poids des charges réelles par rapport au loyer brut. Le forfait de 15 % (article 122A) devient avantageux dès que les charges réelles représentent moins d'environ la moitié du loyer brut, ce qui est fréquent à Dubaï.

Sources

Les chiffres et règles cités dans cet article proviennent des sources suivantes :

• Israel Tax Authority / Ministère des Finances UAE
• DLD / REIDIN T1 2026, Bank of Israel
• u.ae, portail officiel du gouvernement des UAE