# Investir à Arjan : quel prix au pied carré selon la tour ? ## Prix d'entrée par cluster, rendements nets réels face à JVC et Dubailand, et lecture du pipeline de livraisons 2026-2028. > À Arjan, le ticket d'entrée se situe autour de 1 100-1 500 AED/pi² selon la tour, pour des rendements bruts de 7 à 8,5 %. L'écart de prix entre clusters dépasse 30 % : c'est là que se joue la rentabilité. **Source canonique** : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline **Locale** : fr **Type** : guide **Publié** : 2026-09-29 **Dernière mise à jour** : 2026-09-17 **Lecture** : 11 min **Catégories** : market-data, spotlight **Auteur** : David Bendayan — Senior Advisor · Dubaï **Revu par** : Yann Mechaly le 2026-09-17 ## TL;DR À Arjan, le ticket d'entrée se situe autour de 1 100-1 500 AED/pi² selon la tour, pour des rendements bruts de 7 à 8,5 %. L'écart de prix entre clusters dépasse 30 % : c'est là que se joue la rentabilité. --- ## L'essentiel - Investir à Arjan en 2026 suppose un ticket d'entrée d'environ **1 100 à 1 500 AED/pi²** selon la tour et la date de livraison, soit près de 30 % sous les niveaux de JVC pour des typologies comparables. - Les rendements bruts constatés vont de **7 % à 8,5 %** sur les studios et 1 chambre, contre 6 à 7 % à JVC et 6 à 6,5 % sur Dubailand résidentiel. - Le pipeline 2026-2028 reste dense : plusieurs milliers d'unités livrées sur une zone de moins de 4 km², un facteur qui pèse sur les loyers des immeubles les plus banalisés. - La fiscalité émirienne à **0 %** sur les revenus locatifs et les plus-values transforme un rendement brut de 7,5 % en net très supérieur à un équivalent européen comparable. - Le profil adapté : un investisseur qui cherche du cashflow sous 1,2 M AED, pas de la plus-value prime. Le choix de la tour pèse plus que le choix de la zone. ## Où se situe Arjan et pourquoi le prix y est bas ? Arjan est un sous-secteur de Dubailand, bordé par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) et Umm Suqeim Street. Il s'intercale entre Al Barsha South et Dubai Science Park, dans le quadrant sud-ouest de la ville. Cette position, à mi-chemin entre deux pôles établis, explique en grande partie le positionnement tarifaire du quartier. Deux repères d'usage structurent la demande locative de proximité : Dubai Miracle Garden et Dubai Butterfly Garden. L'hôpital Mediclinic Parkview complète ce triptyque, attirant du personnel médical et des familles cherchant un logement à proximité immédiate de leur lieu de travail. Le principal frein reste l'absence de métro. La station la plus proche n'est pas accessible à pied depuis la majorité des tours d'Arjan. Cette dépendance à la voiture ou au bus explique une décote durable face à JVC et Al Barsha, deux zones mieux connectées au réseau RTA. Arjan est classée zone freehold. L'achat en pleine propriété y est ouvert à tous les non-résidents, qu'ils investissent depuis la France, la Belgique, le Canada, Israël ou les États-Unis. Le foncier a été loti tardivement par rapport aux zones voisines : la majorité des immeubles ont été livrés après 2020. Le parc est donc jeune, avec peu de rénovations lourdes à anticiper à moyen terme. Avant de comparer deux tours à Arjan, nous vérifions systématiquement la distance réelle à pied jusqu'à Umm Suqeim Street et le temps de trajet Careem vers Dubai Marina aux heures de pointe. C'est ce différentiel de 10 à 15 minutes qui explique l'essentiel de l'écart de loyer entre deux immeubles pourtant proches sur la carte. Cette configuration géographique — foncier récent, connectivité limitée, demande locative portée par des usages de proximité plutôt que par un quartier d'affaires — explique pourquoi Arjan reste un marché d'entrée de gamme au sens investissement, avec un potentiel de rendement net supérieur à des zones plus matures comme [Dubai Maritime City](/fr/blog/dubai-maritime-city-investir-2026) ou [Dubai Design District](/fr/blog/dubai-design-district-d3-investir-2026). ## Prix au pied carré : quels écarts entre les tours d'Arjan ? Trois niveaux de prix coexistent sur moins de 4 km² à Arjan, pour des typologies quasi identiques. Le premier niveau est le stock revendu sous décote, le deuxième correspond au parc livré entre 2019 et 2021, le troisième regroupe les livraisons récentes et l'off-plan. L'écart entre le bas et le haut de fourchette dépasse 30 % au pied carré. Cette dispersion n'est pas un artefact statistique. Elle reflète l'âge du bâti, la qualité de la construction initiale, et la pression vendeur sur certains lots. Un acheteur qui compare deux tours sans regarder au-delà du prix d'achat se prive d'une partie de l'information utile à la décision. ### Le stock revendu sous décote Certaines unités reviennent sur le marché secondaire avec une décote sensible, souvent liée à un investisseur pressé de sortir ou à un bien mal positionné (étage bas, vue bloquée, finitions datées). C'est le segment le moins cher au pied carré, mais aussi le plus hétérogène en qualité. ### Le parc 2019-2021 : le cœur du rendement Les tours livrées entre 2019 et 2021 forment le cœur du marché locatif d'Arjan. Elles bénéficient d'un historique de loyers vérifiable et d'une gestion locative rodée. C'est sur ce segment que se concentrent les rendements bruts de 7 à 8,5 %. ### Les livraisons récentes et l'off-plan Les tours les plus récentes affichent le prix au pied carré le plus élevé, compensé par des finitions modernes et des charges de copropriété souvent mieux maîtrisées au départ. Deux points à vérifier avant d'arbitrer entre tours : les **service charges par pied carré**, qui varient fortement et amputent le rendement net, et le **ratio parking/unité**, souvent limité dans les immeubles à forte densité de studios. ## Arjan, JVC ou Dubailand : quel rendement réel ? Sur le rendement brut, Arjan sort en tête des trois zones. Les petites typologies y affichent **7 à 8,5 %**, contre 6 à 7 % à JVC et 6 à 6,5 % sur le reste de Dubailand. Cet écart ne vient pas d'un loyer supérieur. Les loyers pratiqués à Arjan, JVC et Dubailand sont comparables au pi² habitable. C'est le dénominateur qui change : le prix d'acquisition. Un studio moins cher à l'achat, pour un loyer équivalent, mécanise un rendement plus élevé. Concession honnête : JVC garde un avantage à la revente. Le volume de transactions [DLD](https://dubailand.gov.ae/en/open-data) y est plus profond, et l'accès métro plus direct améliore la liquidité secondaire. C'est un critère à peser si l'horizon de sortie est court. Du brut au net, trois postes viennent réduire le chiffre affiché : les service charges (12 à 18 AED/pi² selon la tour), la gestion locative (5 à 8 % du loyer encaissé), et la vacance locative entre deux baux, estimée à 2-6 semaines. Ce net s'encaisse sans impôt sur le revenu locatif ni sur la plus-value. Les Émirats arabes unis n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs des particuliers ni sur les plus-values immobilières. | Zone | Rendement brut | Liquidité revente | Rendement net estimé | |---|---|---|---| | Arjan | 7-8,5 % | Modérée | 5,5-6,5 % | | JVC | 6-7 % | Élevée | 4,5-5,5 % | | Dubailand | 6-6,5 % | Faible à modérée | 4,5-5 % | Une simulation chiffrée, tour par tour, reste possible sur notre [calculateur de rendement net](/calculateur). ## Le pipeline 2026-2028 crée-t-il un risque de suroffre ? La densité de chantiers rapportée à la surface d'Arjan est parmi les plus élevées de Dubaï. Plusieurs milliers d'unités sont livrées ou en cours de livraison sur 2026-2028, dans un quartier de moins de 2 km². Ce volume mérite d'être regardé produit par produit, pas comme un bloc uniforme. L'essentiel du pipeline reproduit le même format : studios et 1 chambre destinés à l'investissement locatif. Les 2 chambres restent structurellement sous-représentés. La pression attendue touche donc surtout les loyers des studios standards, moins les typologies familiales. Le marché absorbe malgré tout, porté par la démographie. La population de Dubaï progresse de plus de **100 000 habitants par an**, un flux qui soutient mécaniquement la demande locative mid-market, le segment exact où se positionne Arjan. Les rendements bruts observés à Arjan sur les studios et 1 chambre restent entre **7 % et 8,5 %**, malgré la densité du pipeline, un niveau supérieur à la moyenne de Dubaï. Deux indicateurs à suivre trimestre par trimestre : le délai moyen de relocation entre deux locataires, et l'évolution du loyer médian [Ejari](https://dubailand.gov.ae) sur le secteur. Un allongement des délais ou un tassement du loyer médian signalerait une saturation du segment studio. Avant d'arbitrer une tour à Arjan, on croise systématiquement trois lignes du bail Ejari comparable : service charge au pied carré, loyer médian sur 12 mois glissants, et durée moyenne de vacance entre deux locataires. C'est ce triptyque, pas le prix d'achat seul, qui révèle si une tour est en train de perdre du pricing power. La stratégie défensive consiste à privilégier les tours avec service charges basses, un parking dédié, et une typologie moins dupliquée dans le pipeline — un 2 chambres bien positionné, par exemple, capte une demande que le marché ne sature pas. C'est le type d'arbitrage que nous cadrons avec le [calculateur de rendement net](/fr/calculateur) avant toute réservation. ## Quel profil d'investisseur pour Arjan ? Arjan cible un profil précis : investisseur au **budget de 600 000 à 1,2 million AED**, à la recherche d'un studio ou d'un 1 chambre. Ce ticket d'entrée reste accessible depuis l'étranger, sans nécessiter de présence physique à Dubaï. L'objectif n'est pas la plus-value spectaculaire. Arjan n'est ni Marina ni Palm Jumeirah, et ne cherche pas à l'être. Le mandat ici est un **cashflow régulier avec un rendement net supérieur à 5,5 %**, porté par une demande locative stable de jeunes actifs et familles à budget maîtrisé. Un point mérite d'être signalé : le seuil du [Golden Visa](https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id) à 2 millions AED devient atteignable en cumulant deux lots à Arjan. C'est l'une des voies les moins coûteuses vers la résidence 10 ans, comparée à un achat unique en zone prime. L'horizon de détention conseillé se situe entre **5 et 7 ans**. Ce délai laisse le temps au pipeline de livraisons de s'absorber et à la zone de se densifier en commerces et services, ce qui soutient la valorisation locative à moyen terme. L'achat reste **100 % réalisable à distance** : procuration notariée, virement vers le compte escrow du promoteur, enregistrement auprès du [Dubai Land Department](https://dubailand.gov.ae). Ce cadrage complet, de la sélection du cluster jusqu'à la remise des clés, est celui que nous détaillons pour nos clients sur notre page [services](/fr/services). ## Verdict : acheter Arjan, mais par la tour, pas par la zone Arjan reste l'un des meilleurs rapports prix/rendement de Dubaï en 2026, pour un ticket d'entrée sous 1,2 million AED. Ce n'est pas un jugement sur la zone dans l'absolu. C'est une comparaison directe aux autres options à ce niveau de budget : JVC, Dubailand, Dubai South. Mais la vraie décision ne se prend jamais à l'échelle de la zone. Elle se prend immeuble par immeuble. Prix au pied carré, service charges par pi², places de parking incluses ou non, typologie face au pipeline de livraisons voisin : ce sont ces quatre variables qui font la différence entre un rendement net de 5 % et un rendement net de 7 % sur deux tours situées à 300 mètres l'une de l'autre. À rendement net encaissé de 5,5 à 6,5 % après charges, sans aucune fiscalité locale sur les loyers ni sur la plus-value, l'équivalent brut nécessaire à Paris ou Bruxelles pour espérer le même flux net dépasserait 9 %, une fois impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et taxe foncière déduits. C'est l'argument qui justifie l'arbitrage, pas un slogan marketing. Le dirham reste arrimé au dollar depuis 1997, à un taux fixe. Le dirham est arrimé au dollar américain à **3,6725 AED pour 1 USD**. Pour un investisseur raisonnant en USD, canadien, israélien ou américain, le risque de change est neutralisé sur toute la durée de détention. ### Trois vérifications avant de signer 1. **Historique Ejari de la tour** : taux d'occupation réel, loyers effectivement enregistrés, pas des annonces optimistes. 2. **Budget de charges voté** : demandez le dernier procès-verbal de l'AG de copropriété, pas une estimation du promoteur. 3. **Calendrier de livraison des chantiers voisins** : un pipeline dense à 200 mètres peut comprimer les loyers avant la livraison de votre propre tour. Nous demandons systématiquement le relevé Ejari des trois dernières années avant toute offre sur une tour existante à Arjan. C'est ce document, pas la brochure du promoteur, qui révèle si les loyers annoncés sont réels ou projetés. Sur ce segment de budget, le calcul de rendement net décide plus que la localisation seule. C'est précisément le type d'arbitrage que nous cadrons avec un [calculateur de rendement net](/fr/calculateur) avant toute réservation, tour par tour. ## Aller plus loin Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 : - [Danube Dubai Islands : prix au pied carré 2026 et rendement](/fr/blog/danube-dubai-islands-project-prix-par-pied-carre-2026) — Prix au pied carré du projet Danube à Dubai Islands en 2026, comparaison avec Nakheel et autres projets off-plan, ratio prix d'entrée et rendement locatif. - [Dubai Maritime City en 2026 : que vaut vraiment cette zone ?](/fr/blog/dubai-maritime-city-investir-2026) — Dubai Maritime City en 2026 : promoteurs actifs, prix au m² vs Marina et Creek, rendements attendus et profil d'investisseur adapté. - [Dubai Design District (d3) : vaut-il l'investissement en 2026 ?](/fr/blog/dubai-design-district-d3-investir-2026) — Analyse 2026 de Dubai Design District (d3) : ce qui se construit, prix au m², rendements Airbnb vs longue durée, profils locataires et projets off-plan actifs. ## FAQ ### Quel budget faut-il pour investir à Arjan en 2026 ? Le ticket d'entrée se situe autour de 1 100 à 1 500 AED/pi² selon la tour et sa date de livraison. Pour un studio de 40 à 45 m², cela représente généralement un budget total entre 500 000 et 750 000 AED, hors frais de transfert DLD. ### Quel rendement locatif net peut-on espérer à Arjan ? Les rendements bruts observés par le Dubai Land Department vont de 7 % à 8,5 % sur les studios et 1 chambre. Après déduction des service charges et d'une vacance locative moyenne, le rendement net se situe généralement entre 5,5 % et 7 %, sans impôt sur le revenu locatif aux Émirats. ### Comment le pipeline de livraisons 2026-2028 va-t-il affecter les loyers à Arjan ? Plusieurs milliers d'unités doivent être livrées sur une zone de moins de 4 km², ce qui va accentuer la concurrence entre bailleurs sur les immeubles les plus banalisés. Les tours les mieux positionnées, proches d'Umm Suqeim Street et bien gérées en copropriété, devraient mieux résister à cette pression que le stock ancien ou mal entretenu. ### Un investissement à Arjan permet-il d'obtenir le Golden Visa ? Oui, un bien freehold d'une valeur nette d'au moins 2 millions AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans, quel que soit le quartier. À Arjan, cela suppose souvent de combiner plusieurs unités ou de viser les livraisons récentes les plus chères, le ticket d'entrée moyen restant sous ce seuil. ### Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs d'un bien à Arjan pour un investisseur français ? Les Émirats n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières. Un résident fiscal français doit néanmoins déclarer ces revenus en France, où la convention fiscale franco-émirienne encadre l'imposition, sans double taxation automatique. ### Vaut-il mieux acheter dans le stock revendu ou dans l'off-plan à Arjan ? Le stock revendu sous décote offre le prix au pied carré le plus bas, mais une qualité hétérogène et parfois des finitions datées. L'off-plan et les livraisons récentes coûtent plus cher à l'achat mais limitent les travaux à anticiper à moyen terme, un arbitrage que nous cadrons au cas par cas selon le profil de rendement recherché. ## Sources Les chiffres et règles cités dans cet article proviennent des sources suivantes : - [Dubai Land Department — transactions et loyers enregistrés](https://dubailand.gov.ae) - [Portail officiel du gouvernement des Émirats (u.ae)](https://u.ae) - [Central Bank of the UAE](https://www.centralbank.ae) --- ## Données factuelles citables - **Les rendements locatifs bruts observés à Arjan sur les studios et appartements 1 chambre se situent entre 7 % et 8,5 %, au-dessus de la moyenne de Dubaï.** — Source : Dubai Land Department — transactions et loyers enregistrés (https://dubailand.gov.ae) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline#claim-arjan-yield-2026 - **Les Émirats arabes unis n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs des particuliers ni sur les plus-values immobilières.** — Source : Portail officiel du gouvernement des Émirats (u.ae) (https://u.ae) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline#claim-uae-zero-tax-rental - **Un investissement immobilier d'au moins 2 millions AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans aux Émirats arabes unis.** — Source : u.ae — Golden Visa, critères d'éligibilité (https://u.ae) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline#claim-golden-visa-2m - **Le dirham est arrimé au dollar américain à un taux fixe de 3,6725 AED pour 1 USD depuis 1997.** — Source : Central Bank of the UAE (https://www.centralbank.ae) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline#claim-aed-usd-peg - **Tout bail résidentiel à Dubaï doit être enregistré auprès d'Ejari, système géré par la RERA sous l'autorité du Dubai Land Department.** — Source : Dubai Land Department — Ejari (https://dubailand.gov.ae) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/investir-arjan-dubai-prix-rendements-pipeline#claim-ejari-registration --- ## FAQ — questions / réponses extraites ### Quel budget faut-il pour investir à Arjan en 2026 ? Le ticket d'entrée se situe autour de 1 100 à 1 500 AED/pi² selon la tour et sa date de livraison. Pour un studio de 40 à 45 m², cela représente généralement un budget total entre 500 000 et 750 000 AED, hors frais de transfert DLD. ### Quel rendement locatif net peut-on espérer à Arjan ? Les rendements bruts observés par le Dubai Land Department vont de 7 % à 8,5 % sur les studios et 1 chambre. Après déduction des service charges et d'une vacance locative moyenne, le rendement net se situe généralement entre 5,5 % et 7 %, sans impôt sur le revenu locatif aux Émirats. ### Comment le pipeline de livraisons 2026-2028 va-t-il affecter les loyers à Arjan ? Plusieurs milliers d'unités doivent être livrées sur une zone de moins de 4 km², ce qui va accentuer la concurrence entre bailleurs sur les immeubles les plus banalisés. Les tours les mieux positionnées, proches d'Umm Suqeim Street et bien gérées en copropriété, devraient mieux résister à cette pression que le stock ancien ou mal entretenu. ### Un investissement à Arjan permet-il d'obtenir le Golden Visa ? Oui, un bien freehold d'une valeur nette d'au moins 2 millions AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans, quel que soit le quartier. À Arjan, cela suppose souvent de combiner plusieurs unités ou de viser les livraisons récentes les plus chères, le ticket d'entrée moyen restant sous ce seuil. ### Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs d'un bien à Arjan pour un investisseur français ? Les Émirats n'appliquent aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières. Un résident fiscal français doit néanmoins déclarer ces revenus en France, où la convention fiscale franco-émirienne encadre l'imposition, sans double taxation automatique. ### Vaut-il mieux acheter dans le stock revendu ou dans l'off-plan à Arjan ? Le stock revendu sous décote offre le prix au pied carré le plus bas, mais une qualité hétérogène et parfois des finitions datées. L'off-plan et les livraisons récentes coûtent plus cher à l'achat mais limitent les travaux à anticiper à moyen terme, un arbitrage que nous cadrons au cas par cas selon le profil de rendement recherché. --- ## Lectures complémentaires - [THE WADI sur Yas Island : ce que vaut ce lancement à 6 Mds AED](https://withlevel8.com/fr/blog/the-wadi-yas-island-abu-dhabi-lancement-off-plan-cosmo-developments) — Cosmo Developments a lancé THE WADI le 21 septembre 2026 : 6 milliards AED, 3 950 logements, un hôtel et une marina sur Yas Island. L'entrée off-plan est attractive, mais les rendements bruts restent sous les 5-8 % de Dubaï. - [Danube Dubai Islands : prix au pied carré 2026 et rendement](https://withlevel8.com/fr/blog/danube-dubai-islands-project-prix-par-pied-carre-2026) — Prix au pied carré du projet Danube à Dubai Islands en 2026, comparaison avec Nakheel et autres projets off-plan, ratio prix d'entrée et rendement locatif. - [Dubai Maritime City en 2026 : que vaut vraiment cette zone ?](https://withlevel8.com/fr/blog/dubai-maritime-city-investir-2026) — Dubai Maritime City en 2026 : promoteurs actifs, prix au m² vs Marina et Creek, rendements attendus et profil d'investisseur adapté. - [Dubai Design District (d3) : vaut-il l'investissement en 2026 ?](https://withlevel8.com/fr/blog/dubai-design-district-d3-investir-2026) — Analyse 2026 de Dubai Design District (d3) : ce qui se construit, prix au m², rendements Airbnb vs longue durée, profils locataires et projets off-plan actifs. - [The Yards, City of Arabia à Dubaï : ce qui se construit en 2026](https://withlevel8.com/fr/blog/the-yards-city-of-arabia-dubai-ce-qui-se-construit-2026) — Ce qui se construit autour de The Yards à City of Arabia en 2026 : promoteurs voisins, transport, prix au m² et rendements projetés pour investisseurs. --- ## À propos de l'auteur **David Bendayan** — Senior Advisor · Dubaï David accompagne les investisseurs francophones et internationaux chez Level8 sur l'immobilier à Dubaï — sélection de programmes, off-plan, plans de paiement et coordination de l'achat jusqu'à la livraison. 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