# Hudayriyat Island : Modon sold-out en 24h, 1,25 Md AED ## Bashayer phase finale écoulée en un jour, 71 % de nouveaux acheteurs — Abu Dhabi accélère hors de Saadiyat. > Modon vend 300 logements à Bashayer en moins de 24h pour 1,25 Md AED. Ce que ce sold-out change pour l'investisseur off-plan en 2026. **Source canonique** : https://withlevel8.com/fr/blog/hudayriyat-island-modon-sold-out-bashayer-2026 **Locale** : fr **Type** : news **Publié** : 2026-08-05 **Lecture** : 9 min **Catégories** : market-data, spotlight **Auteur** : Yann Mechaly — Lead Advisor · Dubaï ## TL;DR Modon vend 300 logements à Bashayer en moins de 24h pour 1,25 Md AED. Ce que ce sold-out change pour l'investisseur off-plan en 2026. --- ## L'essentiel - **Bashayer (Hudayriyat Island, Abu Dhabi) sold-out en moins de 24h** : Modon Properties écoule la phase finale de sa résidence en un jour, pour environ **1,25 Md AED**. - **71 % de nouveaux acheteurs** : la majorité des acquéreurs sont des primo-clients de Modon — un élargissement réel du bassin d'investisseurs, pas un recyclage de la base existante. - **Hudayriyat devance Saadiyat au T1 2026** : l'île totalise **11,97 Mds AED** de transactions trimestrielles, passant devant Saadiyat Island et Al Reem Island. - **Marché freehold Abu Dhabi en hausse de +17,8 % en glissement annuel** au S1 2026 — une dynamique qui dépasse les grandes métropoles européennes sur la même période. - **Prix d'entrée encore inférieur à Saadiyat**, promoteur souverain adossé à ADQ, promenade côtière de 3,5 km : le profil risque/rendement reste favorable aux acheteurs entrants en 2026. - Signal structurel : Abu Dhabi diversifie son attractivité freehold au-delà de Saadiyat — à rapprocher du lancement [Aldar Canopies à Yas Point](/fr/blog/aldar-canopies-yas-point-1-5-milliard-aed-lancement-2026) (1,5 Md AED levés le 31 juillet 2026, 84 % de primo-clients). ## Que s'est-il passé exactement sur Bashayer ? Le 22 juillet 2026, Modon Properties a officiellement annoncé la clôture de la phase finale de Bashayer, sa communauté waterfront sur Hudayriyat Island. Le résultat : sold-out en moins de 24 heures. Modon Properties a vendu la phase finale de Bashayer sur Hudayriyat Island en **moins de 24 heures**, générant environ **1,25 milliard AED** (~310 M EUR) de ventes. Le produit proposé était du haut de gamme waterfront : villas et maisons de ville en front de mer, au sein d'une communauté maîtrisée de bout en bout par Modon, filiale du groupe souverain ADQ. Ce positionnement de maître-développeur — avec garanties d'aménagement, espaces publics et gestion de la destination — explique en partie la rapidité d'absorption. Le chiffre le plus révélateur reste le profil des acquéreurs. **71 % des acheteurs n'avaient jamais acheté chez Modon auparavant.** Ce n'est pas une base captive qui recycle ses fonds. C'est un afflux net d'investisseurs découvrant Hudayriyat Island pour la première fois, attirés par la dynamique du projet plutôt que par la fidélité à un promoteur. À titre de comparaison, [Aldar a levé 1,5 Md AED sur Yas Point fin juillet 2026](/fr/blog/aldar-canopies-yas-point-1-5-milliard-aed-lancement-2026) avec un profil similaire : 84 % de primo-clients. Abu Dhabi multiplie les sold-outs express avec une demande majoritairement nouvelle — le signal structurel est clair. ## Pourquoi Hudayriyat devance Saadiyat au T1 2026 ? Ce résultat n'est pas accidentel. Les points d'entrée à Hudayriyat restent inférieurs à ceux de Saadiyat, pour une qualité waterfront comparable. L'investisseur y capte donc le même profil d'actif, avec une prime de rattrapage intacte. ### Une infrastructure déjà livrée La promenade de 3,5 km est opérationnelle. Le pôle sport et lifestyle — paddleboard, beach clubs, pistes cyclables — fonctionne depuis 2025. Ce n'est pas une promesse de masterplan : c'est du concret que l'acheteur visite avant de signer. ### Un développeur unique, une maîtrise totale Modon est seul maître d'œuvre sur l'île. Pas de fragmentation entre promoteurs concurrents, pas d'incohérence architecturale, pas de litige de copropriété en gestation. Cette unicité de vision se traduit par un contrôle du rythme de commercialisation : chaque phase Bashayer s'écoule en heures, ce qui entretient une tension structurelle sur les prix de revente. L'effet rareté est donc délibéré. Là où [Saadiyat multiplie les projets de la vague Guggenheim](/fr/blog/guggenheim-abu-dhabi-saadiyat-ouverture-decembre-2026), Hudayriyat capitalise sur la cohérence d'un seul acteur qui dose l'offre. ## Ce que ça change pour l'investisseur off-plan Un sold-out en 24h n'est pas qu'un record marketing. Il révèle un déplacement structurel de la demande off-plan vers des pôles waterfront émergents, loin des zones déjà saturées de Dubaï ou de Saadiyat. Le marché freehold d'Abu Dhabi affiche **+17,8 % de progression annuelle au S1 2026** — cohérent avec la tension observée à Dubaï, mais sur une base de prix encore plus compétitive. Le chiffre sur les acheteurs est tout aussi parlant. **71 % de nouveaux clients Modon** signifie un pool d'acquéreurs en expansion constante. Sur le secondaire, cela se traduit par une liquidité de sortie améliorée : davantage d'acheteurs potentiels au moment de la revente. La fiscalité renforce l'arbitrage. **0 % sur les revenus locatifs et les plus-values** s'applique à Abu Dhabi comme à Dubaï — atout structurel pour les résidents ou investisseurs depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Canada. ### Comment se positionner sans se faire recaler à l'allocation ? Les phases Modon se ferment désormais en quelques heures. L'entrée sur les phases adjacentes, avant le repricing post-sold-out, suit la même logique que sur [Aldar Canopies à Yas Point](/fr/blog/aldar-canopies-yas-point-1-5-milliard-aed-lancement-2026) — où 84 % de primo-clients ont absorbé 1,5 Md AED en un jour. Concrètement : accéder aux allocations en direct promoteur, sans intermédiaire supplémentaire, est le seul moyen d'éviter la file d'attente secondaire à prix majoré. C'est précisément ce que nous cadrons pour nos clients via [nos projets](/fr/projets). ## Hudayriyat vs Saadiyat vs Dubaï : où va l'argent ? Les trois marchés ciblent des profils d'investisseurs distincts. Comprendre cette carte est indispensable avant d'engager du capital en 2026. ### Saadiyat : maturité et ticket élevé Saadiyat reste la référence de prestige d'Abu Dhabi. Le [Guggenheim prévu en décembre 2026](/fr/blog/guggenheim-abu-dhabi-saadiyat-ouverture-decembre-2026) soutient la valeur à long terme. Mais le ticket d'entrée est élevé, le marché est mature, et l'upside prix à court terme reste limité pour un acheteur arrivant aujourd'hui. ### Hudayriyat : profil early-mover Hudayriyat joue un registre différent. Le ticket est plus bas, le pipeline actif, et le momentum de prix est agressif. **11,97 milliards AED de transactions au T1 2026** sur Hudayriyat Island — devant Saadiyat et Al Reem Island. Ce volume positionne l'île comme le premier capteur de capital en capital-gain et résidence secondaire dans l'Émirat. ### Dubaï : rendement locatif et liquidité Dubaï reste hors catégorie pour l'investisseur rendement. Marina, Downtown, Palm et — côté RAK — Marjan Island affichent des **yields bruts entre 5 et 8 %** selon le [Dubai Land Department](https://dubailand.gov.ae). La profondeur locative est sans équivalent dans les Émirats, et la liquidité à la revente est incomparable. **Verdict :** Abu Dhabi (Hudayriyat) capte le capital orienté plus-value et résidence secondaire. Dubaï reste le hub incontesté pour le rendement locatif net et la liquidité de revente — deux critères qui pèsent davantage dans la décision d'un investisseur HNW ou expatrié à revenus locatifs. Notre [calculateur de rendement](/fr/calculateur) permet de chiffrer l'écart net, frais et fiscalité déduits, entre les deux marchés. ## Verdict : un signal pro-Émirats, un cap qui reste Dubaï Le sold-out de Bashayer en moins de 24h pour **1,25 Md AED** n'est pas une anomalie. C'est la confirmation d'une thèse plus large : la demande off-plan sur les Émirats est structurellement profonde en 2026, y compris hors de Dubaï. Avec **71 % de nouveaux acheteurs** et **11,97 Md AED de transactions à Hudayriyat au seul T1 2026**, Abu Dhabi change de catégorie. Pour l'investisseur bien positionné, Hudayriyat mérite une poche tactique. L'île est en phase de re-rating, les prix d'entrée restent inférieurs à Saadiyat, et le pipeline d'infrastructure justifie une thèse d'appréciation capital sur 3 à 5 ans. C'est un pari sur la trajectoire, pas sur le rendement immédiat. Le cœur de l'allocation locative, lui, reste Dubaï. **0 % d'impôt** sur les loyers et les plus-values, un AED indexé sur le dollar, un marché secondaire liquide, et un [Golden Visa accessible dès 2 M AED](https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id) : aucun marché de la région ne cumule ces quatre paramètres. Saadiyat et Hudayriyat peuvent compléter un portefeuille ; ils ne remplacent pas l'ancrage Dubaï. La prochaine étape concrète : cadrer le mix Abu Dhabi / Dubaï avec un net-yield chiffré sur notre [calculateur de rendement](/fr/calculateur). Le sold-out Bashayer est un signal. L'arbitrage chiffré, lui, reste l'acte d'investissement. ## Aller plus loin Trois lectures complémentaires dans le journal Level8 : - [District One Residences Dubaï : investir sur le lagon cristal](/fr/blog/district-one-residences-dubai-investissement-lagon-cristal) — Analyse chiffrée de District One Residences à MBR City : prix/sqft, rendements locatifs 2025-2026 et écart Phase 1/2/3 pour investisseurs HNW. - [Aldar Canopies Yas Point : 1,5 Md AED en un lancement (2026)](/fr/blog/aldar-canopies-yas-point-1-5-milliard-aed-lancement-2026) — Le 31 juillet 2026, Aldar a levé 1,5 Md AED sur The Canopies à Yas Point. 84 % de primo-clients, 60 % d'étrangers : signal fort pour les investisseurs. - [Ajman Free Zone : expansion 2026, quel signal pour l'investisseur ?](/fr/blog/ajman-free-zone-expansion-2026-investisseurs) — Ajman double son réseau mondial de bureaux free zone en 2026 et active un groupe d'attraction d'investissements : ce que ça change pour le buy-to-let. ## FAQ ### Quel est le prix d'entrée moyen à Hudayriyat Island comparé à Saadiyat ? Les données du T1 2026 confirment que les points d'entrée à Hudayriyat restent inférieurs à ceux de Saadiyat Island pour un produit waterfront comparable. Le sold-out Bashayer à 1,25 Md AED pour environ 300 logements positionne l'unité moyenne autour de 4,2 M AED (~1,05 M EUR), mais les phases précédentes affichaient des tickets plus bas. La prime de rattrapage vers les niveaux Saadiyat constitue l'essentiel du thesis de plus-value. ### Comment est fiscalisé un investissement immobilier à Abu Dhabi depuis la France ou la Belgique ? Abu Dhabi applique 0 % d'impôt sur les revenus locatifs et 0 % sur les plus-values, comme Dubaï. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-EAU de 1989 s'applique : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien (les EAU), mais peuvent générer un crédit d'impôt en France selon la méthode d'exemption. Un contribuable belge ou suisse doit vérifier la convention bilatérale applicable à sa résidence fiscale. ### Un achat off-plan à Hudayriyat ouvre-t-il droit au Golden Visa des EAU ? Le Golden Visa UAE (10 ans) est accessible à partir d'un investissement immobilier de 2 M AED, y compris sur des biens en cours de construction, sous réserve que le montant versé atteigne ce seuil au moment de la demande. Les villas et maisons de ville Bashayer dépassent généralement ce montant. La demande se dépose auprès de l'ICP (Federal Authority for Identity & Citizenship) et ne requiert pas que le bien soit livré. ### Quels sont les plans de paiement typiques proposés par Modon sur les phases Bashayer ? Modon structure généralement ses plans de paiement sur un schéma 60/40 ou 70/30 : la majeure partie est échelonnée pendant la construction, le solde étant dû à la livraison. Les phases précédentes de Bashayer proposaient des échéances trimestrielles sans intérêt. Les conditions exactes de la phase finale n'ont pas été publiées dans le détail ; les acheteurs doivent confirmer le calendrier directement auprès de Modon ou d'un partenaire agréé. ### Quelle rentabilité locative brute peut-on anticiper sur Hudayriyat Island en 2026 ? Les rendements locatifs bruts sur les produits waterfront d'Abu Dhabi oscillent entre 5 % et 7 % selon le type d'actif et la gestion. Hudayriyat, avec une infrastructure lifestyle déjà opérationnelle (promenade 3,5 km, beach clubs, pistes cyclables), bénéficie d'une demande locative expat croissante. Ces estimations restent indicatives ; le rendement net dépend des charges de service, du taux d'occupation et du mode de gestion retenu. ### Comment sortir d'un investissement off-plan à Hudayriyat avant la livraison ? La revente d'un contrat off-plan (« assignment ») avant livraison est légalement permise aux EAU sous réserve de l'accord du promoteur et du paiement d'une éventuelle commission de transfert (généralement 1 à 2 % du prix). La liquidité secondaire à Hudayriyat s'améliore : 71 % de nouveaux acheteurs sur Bashayer indique un bassin d'acquéreurs en expansion. Le volume de 11,97 Mds AED de transactions au T1 2026 sur l'île confirme une profondeur de marché suffisante pour un exit ordonné. --- ## Données factuelles citables - **Modon Properties a vendu la phase finale de Bashayer sur Hudayriyat Island en moins de 24h, générant environ 1,25 milliard AED de ventes.** — Source : Modon Properties / Zawya, 22 juillet 2026 (https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/modon-sells-out-final-phase-of-bashayer-on-hudayriyat-island-within-one-day-of-launch-generating-approximately-aed-1.25bln-in-sales-400970) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/hudayriyat-island-modon-sold-out-bashayer-2026#claim-modon-bashayer-soldout-2026 - **71 % des acheteurs de la phase finale de Bashayer étaient de nouveaux clients de Modon.** — Source : Modon Properties, communiqué officiel juillet 2026 (https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/modon-sells-out-final-phase-of-bashayer-on-hudayriyat-island-within-one-day-of-launch-generating-approximately-aed-1.25bln-in-sales-400970) Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/hudayriyat-island-modon-sold-out-bashayer-2026#claim-modon-new-buyers-71pct-2026 - **Hudayriyat Island a enregistré 11,97 milliards AED de transactions au T1 2026, devançant Saadiyat Island et Al Reem Island.** — Source : Données marché Abu Dhabi T1 2026 Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/hudayriyat-island-modon-sold-out-bashayer-2026#claim-hudayriyat-q1-2026-transactions - **Le marché freehold d'Abu Dhabi affiche une progression annuelle de +17,8 % au S1 2026.** — Source : Statistiques marché Abu Dhabi S1 2026 Ancrage : https://withlevel8.com/fr/blog/hudayriyat-island-modon-sold-out-bashayer-2026#claim-abudhabi-freehold-h1-2026 --- ## FAQ — questions / réponses extraites ### Quel est le prix d'entrée moyen à Hudayriyat Island comparé à Saadiyat ? Les données du T1 2026 confirment que les points d'entrée à Hudayriyat restent inférieurs à ceux de Saadiyat Island pour un produit waterfront comparable. Le sold-out Bashayer à 1,25 Md AED pour environ 300 logements positionne l'unité moyenne autour de 4,2 M AED (~1,05 M EUR), mais les phases précédentes affichaient des tickets plus bas. La prime de rattrapage vers les niveaux Saadiyat constitue l'essentiel du thesis de plus-value. ### Comment est fiscalisé un investissement immobilier à Abu Dhabi depuis la France ou la Belgique ? Abu Dhabi applique 0 % d'impôt sur les revenus locatifs et 0 % sur les plus-values, comme Dubaï. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-EAU de 1989 s'applique : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien (les EAU), mais peuvent générer un crédit d'impôt en France selon la méthode d'exemption. Un contribuable belge ou suisse doit vérifier la convention bilatérale applicable à sa résidence fiscale. ### Un achat off-plan à Hudayriyat ouvre-t-il droit au Golden Visa des EAU ? Le Golden Visa UAE (10 ans) est accessible à partir d'un investissement immobilier de 2 M AED, y compris sur des biens en cours de construction, sous réserve que le montant versé atteigne ce seuil au moment de la demande. Les villas et maisons de ville Bashayer dépassent généralement ce montant. La demande se dépose auprès de l'ICP (Federal Authority for Identity & Citizenship) et ne requiert pas que le bien soit livré. ### Quels sont les plans de paiement typiques proposés par Modon sur les phases Bashayer ? Modon structure généralement ses plans de paiement sur un schéma 60/40 ou 70/30 : la majeure partie est échelonnée pendant la construction, le solde étant dû à la livraison. Les phases précédentes de Bashayer proposaient des échéances trimestrielles sans intérêt. Les conditions exactes de la phase finale n'ont pas été publiées dans le détail ; les acheteurs doivent confirmer le calendrier directement auprès de Modon ou d'un partenaire agréé. ### Quelle rentabilité locative brute peut-on anticiper sur Hudayriyat Island en 2026 ? Les rendements locatifs bruts sur les produits waterfront d'Abu Dhabi oscillent entre 5 % et 7 % selon le type d'actif et la gestion. Hudayriyat, avec une infrastructure lifestyle déjà opérationnelle (promenade 3,5 km, beach clubs, pistes cyclables), bénéficie d'une demande locative expat croissante. Ces estimations restent indicatives ; le rendement net dépend des charges de service, du taux d'occupation et du mode de gestion retenu. ### Comment sortir d'un investissement off-plan à Hudayriyat avant la livraison ? La revente d'un contrat off-plan (« assignment ») avant livraison est légalement permise aux EAU sous réserve de l'accord du promoteur et du paiement d'une éventuelle commission de transfert (généralement 1 à 2 % du prix). La liquidité secondaire à Hudayriyat s'améliore : 71 % de nouveaux acheteurs sur Bashayer indique un bassin d'acquéreurs en expansion. Le volume de 11,97 Mds AED de transactions au T1 2026 sur l'île confirme une profondeur de marché suffisante pour un exit ordonné. --- ## Lectures complémentaires - [District One Residences Dubaï : investir sur le lagon cristal](https://withlevel8.com/fr/blog/district-one-residences-dubai-investissement-lagon-cristal) — Analyse chiffrée de District One Residences à MBR City : prix/sqft, rendements locatifs 2025-2026 et écart Phase 1/2/3 pour investisseurs HNW. - [Aldar Canopies Yas Point : 1,5 Md AED en un lancement (2026)](https://withlevel8.com/fr/blog/aldar-canopies-yas-point-1-5-milliard-aed-lancement-2026) — Le 31 juillet 2026, Aldar a levé 1,5 Md AED sur The Canopies à Yas Point. 84 % de primo-clients, 60 % d'étrangers : signal fort pour les investisseurs. - [Ajman Free Zone : expansion 2026, quel signal pour l'investisseur ?](https://withlevel8.com/fr/blog/ajman-free-zone-expansion-2026-investisseurs) — Ajman double son réseau mondial de bureaux free zone en 2026 et active un groupe d'attraction d'investissements : ce que ça change pour le buy-to-let. - [Address Residences Dubai Opera : l'analyse investisseur 2026](https://withlevel8.com/fr/blog/address-residences-dubai-opera-analyse-investisseur) — Address Residences Dubai Opera décryptée en 2026 : prix au sqft vs Boulevard Point, rendements Airbnb, secondaire vs off-plan et prime branded. - [Guggenheim Abu Dhabi : Saadiyat ouvre le 11 décembre 2026](https://withlevel8.com/fr/blog/guggenheim-abu-dhabi-saadiyat-ouverture-decembre-2026) — Guggenheim Abu Dhabi ouvre le 11 décembre 2026 sur Saadiyat. Analyse de l'effet re-rating pour les investisseurs francophones qui achètent en phase pré-ouverture. --- ## À propos de l'auteur **Yann Mechaly** — Lead Advisor · Dubaï Yann dirige une équipe de conseillers chez Level8 et accompagne les investisseurs francophones sur l'immobilier à Dubaï et aux Émirats — stratégie d'investissement, sélection de zones et off-plan, suivi jusqu'à la mise en location. Liens publics : https://www.linkedin.com/in/yann-mechaly --- _Document généré par Level8 Property Advisory · https://withlevel8.com · boutique d'advisory immobilier à Dubaï._ _Contact : WhatsApp +33 6 77 91 90 17 · hello@withlevel8.com_